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Suite à un héritage ou durant la vie de couple, être propriétaire conjointement d’un bien immobilier indivisible entraîne le statut d’indivision du bien. Si cette situation peut convenir à certains, il peut également arriver que l’on souhaite mettre un terme à ce statut, et qu’une seule personne devienne seule propriétaire du bien en question. Si une telle situation survient, la personne concernée sera tenue de racheter les parts des indivisaires. On parle alors de rachat de soulte indivision. Afin de vous permettre de mieux comprendre ce cas de figure, son fonctionnement et ses nuances, nous avons rassemblé ici tout ce qu’il est bon de savoir en matière de rachat de soulte indivision.
Pour en savoir plus consultez notre article Rachat de soulte indivision
Le rachat de soulte, qu’est-ce que c’est ?
Avant même d’aller plus avant dans les détails de la soulte indivision, prenons le temps de définir avec précision ce qu’est une soulte, et ce que veut dire racheter une soulte.
La soulte est un terme juridique qui désigne une somme d’argent que doit verser une personne afin de recevoir une part plus conséquente que celle à laquelle elle a droit. Dans le cadre de l’indivision, il s’agira ainsi d’augmenter ses parts, en rachetant celle du ou des indivisaires également concerné par le bien partagé indivisible. Dans les faits, il s’agit généralement de faire évoluer une situation complexe où plusieurs personnes ont droit de regard quant à la gestion d’un bien, en une situation plus simple, où une seule personne reste propriétaire, en contrepartie d’une somme d’argent équivalente à sa part de possession.
Deux cas de figure entraînent généralement un rachat de soulte indivision : suite à un divorce, ou après un héritage. En fonction de la situation, certaines variations seront à noter.
Les frais additionnels à connaître en cas de rachat de soulte
Si dans les grandes lignes le rachat de soulte désigne le rachat des parts à un ou plusieurs indivisaires, il ne s’agit pas là des seuls frais liés à cette action. En effet, le rachat de soulte est une démarche légale réglementée par l'État. Ce faisant, l’opération devra impérativement être menée devant notaire, qui rédige alors un acte officiel, appelé état liquidatif. La rédaction de ce document n’est pas gratuite, et est calculée sur une base réglementaire prenant en compte l’ancienneté du bien immobilier concerné. Pour tout bien de 5 ans ou moins, les frais de notaire sont fixés entre 2 % et 3 % de la valeur du bien. Pour les autres biens immobiliers, les frais sont alors fixés entre 7 % et 8 % de la valeur de l’objet de la transaction. Dans les deux cas, ce n’est pas la valeur initiale ou la valeur au moment de l’obtention du bien qui fait loi, mais la valeur au moment du rachat de soulte.
En fonction de la valeur de l’objet du rachat, il pourra arriver que les frais de notaire soient assez importants. Aussi, il est primordial de préciser qu’en cas de rachat de soulte indivision, les frais de notaires devront être équitablement répartis entre tous les indivisaires concernés.
Aussi, et comme expliqué plus tôt, le montant des frais de notaires sont calculés par rapport à la valeur du bien au moment du rachat de soulte. Ainsi, il est fortement conseillé de faire appel à un spécialiste dans l’estimation de la pierre, comme une agence immobilière. Afin de s’assurer que l’estimation est la plus juste possible, il pourra être conseillé de faire appel à plusieurs spécialistes, et de faire une moyenne des montants ainsi obtenus. Dans le cas où cette démarche serait trop coûteuse ou difficile à mettre en place, demander l’avis d’un spécialiste neutre choisi par l’ensemble des indivisaires pourra s’avérer être la solution idéale. Notons enfin que certains notaires spécialisés dans ce genre de dossier pourront eux-mêmes proposer les services d’un agent immobilier.
Notons enfin lorsqu’il est question de définir l’ensemble des frais liés au rachat de soulte qu’il est possible de simuler l’ensemble des frais qui sont à prévoir. Pour cela, de nombreux comparateurs existent, même si la méthode la plus sûre et fiable reste de demander un devis auprès d’un notaire. En opérant de la sorte, vous profiterez avant de prendre une décision sur la suite des opérations d’une visibilité claire sur ce qui vous sera facturé.
Comment se calcule le rachat de soulte ?
Maintenant qu’une estimation a été menée, et qu’une valeur actuelle du bien concerné a été déterminée et validée par l’ensemble des indivisaires, il convient de s’intéresser à la manière de calculer le montant du rachat de soulte que devra verser le futur propriétaire unique. Pour ce calcul, deux possibilités sont possibles : la première si le bien a été financé par un prêt immobilier qui est toujours en cours (par exemple au moment d’un achat lors d’un mariage, au cours d’un pacs, ou encore en concubinage), la seconde s’il n’est pas question de prêt (une fois le prêt remboursé ou encore suite à un héritage d’un bien immobilier familial). En fonction de ces deux scénarios, le calcul de la soulte variera.
Calcul du rachat de soulte sans prêt
Lorsqu’il est question de calculer le rachat de soulte sans prêt en cours de remboursement, la méthode de calcul est relativement simple et évidente. Il s’agira de prendre en considération deux données : la valeur fraîchement estimée du bien concerné d’une part, et la part à racheter d’autre part.
Par exemple, prenons une maison familiale d’une valeur estimée à 660.000 €. Les indivisaires sont au nombre de 3, car il s’agit des enfants qui ont hérité du bien. La plus jeune des trois souhaite racheter la soulte de ses deux frères. Chacun est titulaire de 33% du bien. Ainsi, l’acquéreuse devra verser à ses frères l'équivalent de leur part, à savoir 33% chacun de la valeur globale, soit 220.000€ chacun. Une fois le versement effectué et l’acte de liquidation signé, elle devient l’unique et pleine propriétaire du bien.
Calcul du rachat de soulte avec prêt
Si le rachat de soulte est envisagé alors qu’un prêt bancaire est en cours de remboursement pour le bien concerné, une variation sera à prendre en considération. Le plus souvent, ce genre de cas intervient suite à un divorce, une rupture d’un pacs ou une séparation. Attention, en fonction de la nature du prêt et de la situation familiale des personnes concernées, les choses pourront être différentes.
Par exemple, dans le cas du mariage et du pacs indivision (à défaut de la présence d’un document écrit pouvant attester le contraire), chacun est considéré comme étant titulaire de 50% du bien, mais également 50% du prêt contracté. Ainsi, prenons un bien immobilier d’une valeur de 300.000 €, pour lequel un prêt de 250.000 € a été obtenu. 150.000 € de ce prêt ont déjà été remboursés, ne restent donc que 100.000 € à finir de rembourser.
En effectuant un rachat de soulte dans la situation présente, on déduit de la valeur globale du bien ce qui reste à payer auprès de l’établissement de crédit, soit 300.000 - 100.000. On obtient alors un montant de 200.000 €. Ainsi, la partie procédant au rachat de soulte devra verser un montant de 100.000 € à l’autre partie, correspondant aux 50 % des parts du bénéficiaire. Suite à cela, il devient le seul titulaire du prêt qui reste à couvrir et devra en assumer seul le remboursement. En résumé, il devra être dans la capacité d’assumer le rachat de soulte indivision, dans l'exemple présent 100.000 €, plus les 100.000 € de prêt qui sont encore à rembourser, soit au total 200.000 €.
Dans le cas d’un achat effectué lors d’un concubinage, la situation est légèrement différente. En effet, ce statut n’était pas reconnu légalement, il s’agira d’un emprunt qui ne pourra pas être contracté de manière commune, mais indépendamment. Ainsi, en cas de rachat de soulte indivision, un compromis devra être trouvé entre les parties engagées, afin que celle qui se retire de l’acte de propriété puisse récupérer l’argent investi tout en finalisant le remboursement de son emprunt. Une situation qui pourra être relativement difficile à gérer, et particulièrement problématique.
Comment financer un rachat de soulte indivision ?
Comme indiqué plus tôt, le rachat de soulte demande une levée de fond importante, qui entraîne bien souvent de devoir effectuer une demande de prêt. S’agissant d’un bien immobilier, le prêt en question s’appelle un prêt immobilier d’acquisition. Certains établissements sont spécialisés dans les prêts pour rachat de soulte, et pourront donner accès à des conditions avantageuses en fonction des situations.
Dans le cas où un prêt serait déjà en cours en lien au bien immobilier concerné, il sera possible de demander un prolongement de l’échéancier de remboursement, afin de ne pas dépasser les célèbres “33% de dettes”, et ainsi respecter sa capacité d’endettement. En effet, le profil financier suite à un divorce change, et de nombreuses charges viennent s’ajouter.
Une augmentation du prêt sera bien souvent obligatoire dans ce genre de situation, qui demande de la part de l’acheteur de mener une réflexion approfondie sur sa capacité de paiement et son engagement quant au remboursement du prêt.
Le rachat de soulte est-il obligatoire en cas d’indivision ?
Dernier point essentiel de ce dossier : il est primordial de noter que le statut d’indivision est par nature un statut fragile, du fait qu’aucun indivisaire ne doit rester dans cette situation contre son gré. Il peut ainsi demander à l’un ou plusieurs des autres indivisaires de racheter ses parts. S’il est impossible pour les autres indivisaires d’effectuer un rachat de soulte, il sera alors possible de mettre en vente le bien immobilier, suite à quoi chacun récupérera un montant équivalent à sa part de propriété.
C’est d’ailleurs bien souvent le cas suite à un divorce. Quelles que soient les raisons qui pourraient motiver le refus des deux parties de racheter la soulte d’indivision, le bien devra alors être mis en vente à sa valeur actuelle. Suite à la vente, chacune des parties concernées obtiendra 50% de la valeur du bien, desquels seront déduits les frais de notaires (pour la rédaction de l’acte de vente) à hauteur égale.