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Suite à un héritage ou lorsque plusieurs personnes souhaitent investir conjointement dans un même bien, on parle alors d’indivision. Ce statut juridique à part entière est souvent synonyme d’incompréhension, même par les personnes directement concernées.
Afin de mettre la lumière sur cette situation et permettre à chacun de connaître ses droits et ses devoirs en matière d’indivision, voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet, d’une définition de l’indivision à la manière à disposition pour en sortir et le fonctionnement d’une telle action.
Pour en savoir plus consultez notre article Rachat de soulte indivision
L’indivision, qu’est-ce que c’est au juste ?
Situation juridique qui consiste à voir plusieurs personnes propriétaires d’un même bien, souvent appelé bien indivis, l’indivision peut être le résultat d’un achat commun mené par des amis, des membres d’une même famille ou encore un couple. Il arrive également que suite à un héritage, plusieurs personnes se retrouvent dans une situation d’indivision, lorsque le lègue d’un bien immobilier unique est cédé à plusieurs intéressés.
Attention, l’indivision ne signifie pas nécessairement une propriété à parts égales du bien concerné, bien que cela soit généralement le cas. Toutefois, quelle que soit la part attribuée à chacun, également appelée “quote part”, aucune n’est en mesure de faire pression sur les autres d’un point de vue légal. En résumé, tout propriétaire d’un bien en indivision est égal en droit sur l’ensemble du bien et le détienne à niveau équivalent.
Le rachat part indivision par un tiers concerné
Si l’indivision est relativement simple à expliquer, elle peut être source de conflit au sein des indivisaires (personnes étant propriétaires d’un bien indivi). Bien qu’il n’y ait pas besoin d’un conflit pour motiver l’un ou plusieurs des indivisaires à se retirer de l’indivision, il sera tout à fait possible de le faire.
Pour cela, la ou les personnes souhaitant conserver la propriété du bien devront racheter la quote part de ceux souhaitant se retirer, on parle alors de rachat part indivision par un tiers concerné.
Pour définir la valeur de la quote part à racheter, une estimation de la valeur du bien au moment du rachat devra être effectuée par un professionnel neutre (agent immobilier, expert comptable…).
Suite à cela, le montant de la quote part correspond au pourcentage de propriété du bien lié à la personne souhaitant se retirer. Par exemple, pour un bien estimé à 480.000€, réparti en 3 parts égales, si l’un des indivisaires souhaite quitter l’indivision et les restants se partager la quote part équitablement, ils devront alors suivre le calcul suivant :
Valeur de la quote part individuelle : 480.000 / 3 = 160.000 €
Répartition entre les tiers concernés : 160.000 / 2 = 80.000 €
Une telle opération est considérée aux yeux de la loi comme une vente immobilière à part entière, ce qui nécessite la signature d’un acte de vente, et donc la participation d’un expert-comptable. Des frais de transaction devront alors être réglés, à part égale entre les acquéreurs.
La cession de l’indivis à un tiers extérieur
Si le rachat part indivision par un tiers concerné est possible, ce n’est pas la seule solution à disposition pour vendre un bien indivis. En effet, il sera possible de vendre le bien dans sa globalité à un tiers extérieur. Dans ce cas de figure, une estimation du bien devra être réalisée, puis un acte de vente devra être signé par l’ensemble des indivisaires. Le montant que chacun perçoit de la vente sera défini par le pourcentage de propriété d’indivision.
Attention, dans le cas où l’un des indivisaires refuse de vendre, les autres ne pourront pas l’y obliger. Dans un tel scénario, la personne souhaitant conserver le bien devra racheter la quote part de ceux souhaitant se retirer comme indiqué plus haut.
Le pacte tontinier, un élément essentiel dans une indivision
Autre point clé d’une indivision : le pacte tontinier, plus souvent appelé “tontine” ou “clause d’accroissement”. Cette clause, souvent ajoutée dans un contrat d’achat au moment d’une acquisition en indivision, consiste à protéger les acheteurs en précisant le fonctionnement d’hérédité des quotes parts en cas de décès d’un des indivisaires.
Généralement, la part possédée par la personne décédée est répartie équitablement entre tous les autres indivisaires. Dans le cas où seule une personne est concernée par l’obtention de quote part via tontine, il devient alors seul propriétaire du bien, et sort automatiquement du statut d’indivision.
Attention, il est possible que le testament de la personne décédée entre en conflit direct avec la clause d’accroissement. Si tel est le cas, le testament sera toujours considéré comme prévalent sur la tontine.