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Investir dans l’immobilier, et plus particulièrement dans un immeuble de rapport, ce n’est pas une décision que l’on prend par hasard. Il s’agit en effet du fruit d’une réflexion longue qui demande à l'intéressé une préparation aussi complète que possible sur une grande variété de notions qui peuvent lui être étrangères jusque là.
Investissement important, recherches et études de marché, analyse des tendances et des habitudes des locataires, capacité à faire des compromis, notions de fiscalité, prévoyances budgétaires… et la liste continue. Mais parce que investir dans un immeuble n’est pas quelque chose qui ne s’adresse qu’à une partie élitiste des investisseurs, voici tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer, résumé en 10 points clés essentiels. Pour en savoir plus, consultez notre article Investir dans un immeuble de rapport
1. Définir ses objectifs
La première chose à faire lorsque l’on commence à envisager d’investir dans l’immobilier locatif, et à plus forte raison si l’objet de votre intérêt est un immeuble de rapport, est de définir avec précision les objectifs à atteindre. En effet, se fixer un but permet de garder une cohérence dans sa recherche ainsi que des choix, mais également dans la manière de gérer le bien en question une fois celui-ci en votre possession.
Qu’il s’agisse de faire croître votre patrimoine ou encore de commencer à en constituer un, que vous visiez la gestion immobilière pour générer des bénéfices, que vous cherchiez à diversifier vos entrées d’argent ou encore que vous souhaitiez soutenir un projet urbain dans lequel vous croyez, aucune mauvaise raison n’existe d’investir, à condition qu’il s’agisse d’un choix sûr et mûrement réfléchi. Aussi, en fonction de vos objectifs, vous pourrez déterminer si l’investissement dans un immeuble est réellement ce qu’il vous faut, et ce dont vous êtes à même de gérer, ou bien s’il ne serait pas préférable de vous orienter vers une autre manière de faire fructifier votre capital.
Rappelons en effet que l’investissement dans un immeuble locatif nécessite de la patience et une pluridisciplinarité très particulière.
2. Se renseigner sur le secteur
En fonction des objectifs que vous vous fixerez, les éléments de votre recherche pourront être différents. Pour s’en rendre compte, il conviendra de commencer par se renseigner sur le secteur de l’immobilier locatif, en concentrant son attention sur les immeubles de rapport. Après quelque temps à glaner des informations de part et d’autre, on remarque en effet que ce type d’investissement offre de grandes opportunités, à condition de bien choisir le lieux de son achat, et d’avoir une connaissance aiguë de la demande locative en fonction des régions, des villes, des quartiers…
Certaines notions seront ainsi essentielles dans la suite de votre investissement, comme le principe de tension locative (le rapport entre la demande de location et les offres présentes sur le marché), ou encore la vacance locative (période de jachère entre deux locataires où l’appartement est vide, ce qui entraîne une baisse de revenus). Bien d’autres termes et notions devront être maîtrisées, c’est pourquoi nous vous conseillons de prendre le temps de faire les recherches qui s’imposent emmagasiner un maximum d’informations.
3. Les sous-entendus de l’investissement locatif
Investir dans un immeuble locatif est totalement différent d’un investissement dans un appartement, et encore plus lorsqu’il est question de rechercher un logement pour son utilisation personnelle (résidence principale par exemple). En effet, non seulement il sera primordial de ne pas faire entrer l’affect dans votre prise de décision, mais également il faudra vous assurer que l’objet de votre investissement pourra s’adapter aux profils les plus demandeurs et les plus fiables présents sur le marché.
N’oublions pas que l’un des principes de l’investissement locatif est de générer des revenus par le biais des loyers, et donc d’acheter un bien qui attire, et qui vaut le coup pour un locataire de verser le loyer demandé. Ainsi, il sera question de choisir un bien dans lequel investir qui pourra non seulement vous permettre une certaine rentabilité (aussi bien durant la gestion du bien qu’au moment de sa vente), tout en étant assez abordable pour vous garantir que la vacance locative soit la plus faible possible grâce à des loyers accessibles.
4. Le juste milieu entre qualité et opportunité
Pour vous assurer de faire le bon choix, plusieurs possibilités s’offrent à vous. La première consistera à investir dans un bien considéré comme neuf (construit depuis moins de 10 ans).
Ce genre de biens a le principal avantage d’être construit avec des matériaux récents, qui respectent à la lettre les consignes environnementales et les questions des pertes énergétiques. Il s’agit ainsi de logement particulièrement recherché par les locataires en quête d’un logement peu coûteux en énergie et confortable par sa construction récente.
La seconde possibilité consistera à vous tourner vers un bien plus ancien, mais récemment rénové, qui offrira le bénéfice d’un investissement moins coûteux qu’un bien neuf, mais plus difficile à rentabiliser qu’un bien qui n’a pas encore été rénové. Ce genre de bien verra son prix évoluer en fonction de la concordance des lots qui le composent par rapport à la demande locative dans sa zone de périphérie.
La troisième option consistera à chercher un immeuble de rapport situé dans une zone locative à forte tension, sans pour autant voir ses loyers être plafonnés, mais qui n’est actuellement pas attirant pour les personnes à la recherche d’un logement, car les lots sont trop grands, trop anciens mal agencés… En résumé, un bien qui demandera de prévoir dans votre enveloppe de départ des rénovations et aménagements pour s’adapter au marché.
5. La fiscalité
En devenant propriétaire d’un immeuble locatif, la question de la fiscalité ne peut être éludée. En effet, en fonction des emplacements et de la taille du bien, les revenus pourront être assez importants, ce qui aura des répercussions directes sur vos impôts. Il est ainsi nécessaire de choisir avant l’achat quelle méthode d’imposition sera la plus intéressante dans votre cas.
Notons également que de nombreux programmes immobiliers ont été prévus à l’échelle gouvernementale, pour encourager les investisseurs à s’intéresser au marché immobilier par le biais de réduction d’impôts, ou encore de défiscalisation. Qu’il s’agisse du dispositif Censi-Bouvard ou encore de la loi PINEL (ou d’autres), il est bon de s'intéresser aux conditions d’accès à ces dispositifs, et ce qu’ils permettent d’obtenir comme avantages.
Notez également qu’en fonction de votre souhait de proposer des biens en location vide ou meublée, l’imposition sera différente, au même titre que les profils de locataires intéressés ainsi que le montant des loyers qui pourra être mis en place.
Quel que soit le point cité plus tôt, il pourra être nécessaire de faire appel à un spécialiste de la question, qui pourra vous guider dans vos décisions et vous renseigner lorsque des zones d’ombre subsistent.
6. Les avantages à investir dans un immeuble locatif…
Investir dans un immeuble de rapport, c’est se donner l’opportunité de profiter d’avantages qui sont spécifiques à ce secteur. En effet, un bien immobilier standard (un appartement par exemple), pourra permettre une rentabilité située en moyenne entre 2 et 5%.
Cette rentabilité s’explique par une forte demande sur le marché (composée de personnes à la recherche d’un bien locatif, mais également de résidences principales), donc des prix qui s’envolent, ainsi que par un prix au m² souvent élevé (au dessus des prix du marché, en particulier pour les petites surfaces).
Ainsi, en s’intéressant aux immeubles de rapport, le prix rapporté au m² et généralement en dessous du prix du marché, et la concurrence est bien moins importante, ce qui permet une mise en place de prix plus raisonnables. La différence est telle qu’il sera possible, dans le cas d’un investissement idéal, d’atteindre une rentabilité située entre 7 et 10%.
Enfin, si l’on devait comparer l’achat d’un immeuble de rapport composé de quatre appartements à l’achat de quatre appartements distincts (superficies et zone géographique équivalentes), on remarque alors que les frais de notaire sont limités à une seule transaction, ainsi que les démarches administratives ou le risque de voir son investissement raté en raison d’une vacance locative prolongée.
En effet, dans le cas d’un immeuble de rapport, il est rare de voir l’ensemble des lots qui le composent être libres en même temps, ce qui permet de calculer ses revenus sur une moyenne plutôt que séparément.
7. … et les inconvénients.
Bien sûr, un immeuble de rapport ne vient pas sans inconvénients. Tout d’abord il s’agit d’un investissement important, qui nécessite une réflexion approfondie, ainsi qu’une longue négociation avec les établissements de prêts. Sans un dossier parfaitement ficelé et un projet préparé à la perfection, il sera difficile de trouver les fonds nécessaires.
Autre point, il s’agit d’un investissement qui demande une parfaite connaissance du secteur de l’immobilier locatif, des tendances, ainsi que de la psychologie des locataires.
Enfin, la gestion d’un immeuble de rapport demande du temps, que l’on parle de la recherche de locataires comme des questions administratives, des visites, ou encore de l’entretien.
8. Le choix du locataire
Pour réduire au maximum les risques liés à la gestion d’un immeuble de rapport, il sera primordial de définir précisément le type de locataire souhaité dans vos appartements, sans oublier ceux que vous ne désirez absolument pas. L’objectif de votre investissement est de générer des bénéfices, il est donc indispensable de vous assurer des capacités de ces derniers à assumer le paiement des loyers, ainsi que de leur stabilité financière.
La question des garants est également essentielle, puisqu’elle permettra de parer à certaines situations imprévues.
Il est également bon de prévoir un règlement intérieur de l’immeuble, en particulier dans le cas où les profils de locataires pourraient être très différents. Si les relations de voisinage ne sont pas de votre fait, il sera cependant de votre responsabilité de les gérer, et de garantir à vos locataires de vivre dans les meilleures conditions possibles.
9. Apprendre à déléguer
En raison des nombreux points cités précédemment, il sera conseillé d’apprendre à faire appel à des spécialistes au fur et à mesure des étapes de votre investissement. Qu’il s’agisse de renseignements en lien à la fiscalité, de la recherche de l’investissement idéal, de la gestion de votre bien et des locataires ou encore des questions administratives ou fiscales, n’ayez pas de crainte à déléguer.
Si cela ne se fait pas gratuitement, il s’agira également d’éviter à tout prix de ne pas faire les choses correctement. Il est ainsi nécessaire de trouver des professionnels compétents, dans lesquels vous pouvez avoir confiance pour gérer votre investissement. Notons enfin qu’aujourd’hui la transparence est de mise, et que de nombreux niveaux d’implication pourront vous être proposés, afin de trouver la formule qui vous convient le mieux.
10. Parce qu’on n’est jamais trop prudent
Dernier point de notre dossier spécial sur l’investissement dans un immeuble, la question de la prudence. Il est en effet de mise de garder en mémoire que même en se préparant à tous les scénarios, l’imprévu n’est jamais loin. Il peut ainsi être conseillé de se préparer à cet imprévu, en souscrivant à des assurances en fonction de vos craintes, qu’elles soient matérielles ou financières.
Aujourd’hui, de nombreuses compagnies d’assurance proposent des formules spécialement pensées pour la protection du patrimoine immobilier, ainsi que la protection du bailleur (en cas de manquement aux loyers ou de dégradation des lieux de vie). Il peut ainsi s’avérer préférable de sacrifier une petite partie des revenus générés par les loyers (entre 1,5 et 2,5%) à l’assurance de votre investissement.
Pour conclure, investir dans un immeuble est une décision importante, qui nécessite de faire les bons choix tout au long de son processus. Recherches, études de marché, prise de renseignements sur l’actualité du milieu, tendances à suivre, notions commerçantes, gestion des locataires… Il s’agit d’un secteur passionnant qui compte de nombreuses facettes, et s’impose comme l’une des méthodes les plus sûres pour placer son capital pour constituer un patrimoine stable.