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Lorsque l’on essaye de faire sa place dans le monde de l’investissement immobilier, s’intéresser aux immeubles de rapport est une évidence. Réputé particulièrement rentable, avec une faible concurrence assurée et une grande liberté de gestion promise dans tous les articles qui en font l’éloge, ce secteur paraît être l’étape évidente pour qui aspire à passer à la vitesse supérieure.
Mais qu’en est-il réellement et que peut-on attendre de ce type d’investissement ?
Pour vous aider à y voir plus clair lorsqu’il est question d’immeuble de rapport, voici les 5 raisons qui pourront vous motiver à vous lancer.
Immeuble de rapport : petit rappel d’avant-propos
Un immeuble de rapport est un bien immobilier composé d’au minimum 2 lots, dont au moins un de ces lots est un bien à vocation d’habitation.
Ce type de bien s’oppose par sa définition à une copropriété, car un seul bailleur régit l’ensemble des appartements, commerces, boutiques et autres biens qui le composent. Pour en savoir plus, consultez notre article Investir dans un immeuble de rapport
1. Un prix ouvert aux négociations
Parce qu’il est peu connu et qu’il peut paraître risqué pour les non-initiés, le marché de l’immeuble de rapport compte beaucoup moins d’acteurs et de demandes qu’il n’y a d’offres. Plus encore, il ne s’agit pas d’un secteur d’investissement qui attire autant que les appartements seuls, en raison de ce qu’il entraîne, à savoir la gestion locative.
Tous ces éléments favorisent ainsi un cadre sain et ouvert aux négociations, idéal pour permettre l’acquisition de biens immobiliers à forte valeur ajoutée, et ce, à un prix imbattable.
De plus, l’achat d’un immeuble de rapport permet d’accéder à un prix moyen au m² inférieur aux prix du marché, car la valeur du bien n’est pas calculée en additionnant séparément la valeur des biens qui le composent, mais dans sa globalité.
Le prix du m² d’un studio par rapport à celui d’un T4 n’est donc plus différentiable, ce qui équivaut à l’accès à un “prix de gros”. En effet, la négociation n’aura pas lieu lot par lot, mais sur l’ensemble du bien, ce qui permettra d’obtenir un rabais significatif lorsqu’il sera reporté au m².
2. Une rentabilité non négligeable
La rentabilité d’une telle acquisition est la conséquence directe du point précédent. En effet, en achetant à un prix de gros, et en louant chacun des lots qui le composent au prix du marché, le rendement locatif s’avère particulièrement élevé. Plus encore, en tant que propriétaire de l’immeuble dans son intégralité, il sera possible d’effectuer les travaux de modification et d'aménagement nécessaires pour faire correspondre l’offre à la demande.
Par exemple en divisant un appartement trop grand et peu attractif en plusieurs appartements de moindre taille, parfaits pour une location étudiante. Rappelons enfin que pour maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier, il est nécessaire d’acheter un bien qui correspondra, une fois mis en état, à la demande locative la plus forte dans la zone géographique où il se trouve, et ainsi réduire la vacance locative à son plus strict minimum.
3. Un investissement simple à financer
S’il peut être assez compliqué d’accéder à un prêt pour un bien immobilier comme résidence principale, le marché locatif, et à plus forte raison les immeubles de rapport, sont pour les établissements de prêt une véritable aubaine. En effet, il sera même possible d’accéder à un prêt pour une telle acquisition, et ce sans même être en possession d’un apport personnel, pourtant nécessaire dans d’autres circonstances.
Pour cela, il sera cependant nécessaire de prévoir un dossier parfaitement ficelé, qui met en avant les raisons qui font de cet investissement un bien locatif attractif, parfait pour la région, et donc sûr au niveau des bénéfices qu’il permettra d’engendrer.
4. Une seule transaction pour plusieurs lots
Si l’on devait comparer l’acquisition d’un immeuble de rapport à celle d’appartements séparés, il serait assez facile de mettre en lumière l’intérêt d’investir dans un immeuble locatif. En effet, lorsqu’un immeuble de rapport, composé de x lots, est source d’une seule négociation, d’une seule transaction, d’un seul emprunt, et d’une seule intervention de notaire, l’acquisition de x appartements entraîne l’ensemble des étapes citées précédemment pour chaque bien. Il s’agit ainsi d’un gain de temps significatif, qu’il serait dommage de pas exploiter !
5. Une liberté de gestion sans pareil
En étant seul propriétaire/bailleur d’un immeuble de rapport, ce sont bien des désagréments desquels on se déleste. En effet, pas de réunion de copropriété, pas de longs discours passés à choisir la couleur de la peinture à mettre dans les escaliers et autres espaces communs, par de réflexion de groupe sur les travaux à effectuer sur la façade, l’installation électrique ou la toiture…
Bref, vous l’avez compris, la liberté de gestion d’un immeuble de rapport est sans commune mesure la plus simple qui soit. L’ensemble des décisions sont ainsi centralisées, et il sera même possible de confier la gestion des locataires à un tiers, ce qui simplifiera encore le processus.