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Lorsque l’on parle de stratégie d’investissement immobilier, il n’est pas seulement question d’une projection sur 10 ou 15 années pour déterminer quoi acheter et dans quel ordre. En effet, il est aussi tout à fait possible de mettre au point une stratégie concernant une acquisition en particulier afin d’atteindre un objectif précis.
Par exemple, concernant l’acquisition d’un immeuble de rapport, et afin de rentabiliser au mieux son achat, il peut être envisageable de rechercher un bien qui ne correspond pas à la demande locative au moment de l’achat, mais qui, après quelques modifications, sera l’emplacement idéal pour générer de gros revenus, et ce dans un temps record. Comment faire ? La réponse ici.
Pour en savoir plus, consultez notre article Stratégie immobilier
La division immobilière : une stratégie d’investissement immobilier aux nombreux avantages
Parmi les stratégies d’investissement immobilier monocible (qui concerne un seul bien), la division immobilière s’impose comme la plus intéressante lorsqu’elle est bien menée. Son fonctionnement est assez simple, mais sa mise en place nécessite une connaissance pointue du marché de l’immobilier, ainsi qu’une gestion rigoureuse du budget et des intervenants.
En effet, une division immobilière ne s’improvise pas. Et pour cause, elle consiste à acheter un bien immobilier, puis à mener des travaux d’aménagement afin de diviser les lots qui le composent, afin d’augmenter le nombre de loyers qui seront perçus, ainsi que la valeur du m² à la location.
Ceci s’explique simplement par le fait qu’un logement de 25 m² se louera généralement plus cher au m² qu’un logement de 50 ou de 100. Afin d’illustrer cela, reportons-nous aux informations accessibles sur le site de référence en la matière : seloger.com
Prenons le cas de Paris, dans le 11e arrondissement. Le loyer moyen constaté dans cette partie de la capitale est de 39,79 €/m² pour une location d’un 1 pièce meublé, contre 34,42 €/m² pour un 2 pièces meublé, 31,89 €/m² pour un 3 pièces meublé, 30,09 €/m² pour un T4 meublé, etc. Vous l’aurez compris, moins un appartement comporte de pièces, plus sa location au m² est intéressante pour le bailleur.
Comment débuter sa stratégie d’investissement immobilier ?
Comme son nom l’indique, mettre au point une stratégie d’investissement immobilier n’est pas quelque chose que l’on doit laisser au hasard. En effet, il convient pour réaliser cela correctement de suivre un plan précis et minutieux. Ainsi, les étapes pour réussir votre stratégie de division immobilière sont les suivantes :
Effectuer une analyse approfondie du marché locatif dans différentes zones géographiques (différentes villes, différents quartiers, différentes rues…) ;
Déterminer les 3 meilleures zones géographiques pour investir (forte tension locative, loyers non plafonnés, prix du m² abordable…) ;
Chercher des immeubles de rapport à vendre qui ne correspondent pas à la demande locative (appartements trop grands pour un public majoritairement composé d’étudiants, loyers trop chers, état général du bien qui laisse à désirer…) ;
Effectuer une visite avec un entrepreneur de confiance qui pourra déterminer l'ampleur des travaux pour rénover entièrement l’édifice (sans inclure la division) et mesurer aussi fidèlement que possible les différents espaces qui composent le bien ;
Se tourner vers un architect d’intérieur qui pourra vous proposer un projet de modification des espaces qui correspondrait à la demande du marché ;
Amener l’étude réalisé par l’architect à votre entrepreneur pour qu’il réalise un second devis des travaux, ce dernier portant sur les travaux de division ;
Calculer l’ensemble des frais liés au projet (acquisition, rénovation, division…) ;
Effectuer une projection sur les revenus atteignables une fois les travaux réalisés, afin de déterminer la viabilité du projet dans son ensemble. Cette projection pourra être réalisée en deux scénarios, l’un avec des appartements mis en location nus, et un en meublé.
Pour résumer, une stratégie de division immobilière est un pari qui consiste à acheter un bien en profitant d’un prix de lot réduit, car peu rentable en l’état, le modifier pour qu’il corresponde à la demande locative actuelle, et profiter d’une rentabilité maximale en s’assurant de la mise en place de loyers adaptés à l’offre et d’une vacance locative aussi faible que possible.