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Acheter un immeuble de rapport est une décision qui ne se prend pas à la légère. Sa réalisation, elle aussi, doit être minutieuse et bien menée, afin de s’assurer un investissement rentable. Si le choix de la ville où investir reste propre à chacun, la stratégie immobilier derrière cette acquisition reste, elle, identique pour tous. Afin de vous donner toutes les clefs pour réussir votre prochain investissement immobilier, voici la stratégie à suivre, étape par étape, de la constitution du budget à l’analyse de la valeur locative.
Pour en savoir plus, consultez notre article Stratégie immobilier
Étape 1 de la stratégie immobilier : calcul du budget
La première étape d’une stratégie immobilier réussie, qui est certainement la plus évidente, mais pour autant pas la plus simple, consiste à calculer avec le plus de précision possible le budget nécessaire à votre projet d’investissement immobilier dans un immeuble de rapport.
En effet, le seul achat de l’immeuble de rapport en question ne suffit pas à englober l’ensemble des dépenses qui seront liées à votre projet d’investissement. Il convient ainsi de prévoir une étude complète de l’ensemble des frais, en incluant les éventuels travaux de rénovation, les aménagements d’espaces ainsi que les équipements, l’ensemble des charges pour l’année à venir, ainsi que les frais d’acquisition (frais de notaire et d’agence immobilière), sans oublier bien sûr les versements des mensualités de remboursement du prêt. À cette somme, n’oubliez pas de substituer les entrées d’argent, comme les loyers afin d’avoir une visibilité plus juste sur vos finances.
En résumé, il faudra considérer 2 types de dépenses : les frais de départ, ainsi que les frais continus. Afin d’éviter toute mauvaise surprise, pensez à prévoir une petite marge de manœuvre dans votre calcul du budget, qui pourra par exemple être constitué de vos apports personnels.
Étape 2 de la stratégie immobilier : évaluation du potentiel du bien
Maintenant que votre budget est défini, il convient de s’intéresser plus en détail au bien en lui-même. Cette étape cruciale vous permettra d’avoir une visibilité plus claire sur la marge de rentabilité qu’il sera possible d’obtenir une fois l’ensemble de vos travaux de rénovation et d’aménagement terminés, et la totalité des lots qui composent votre immeuble de rapport loué.
Cette marge sera obtenue en réussissant à acheter un bien qui est vendu sous sa valeur marchande. Bien que cela soit assez rare à trouver au premier regard, en réalité, il est assez facile de tomber sur la perle rare : il suffit pour cela de chercher des biens qui ne sont pas optimisés pour la clientèle présente dans la zone géographique du bien. Par exemple, un immeuble de rapport ancien avec de grands appartements (T3 ou plus) situés dans un quartier à majorité étudiante. L’objectif de cette étape n’est pas tant de trouver l’offre la moins chère, mais plutôt celle qui a le plus de potentiel, à condition bien sûr de prévoir des frais de départ additionnels ainsi qu’un peu d’imagination et d’huile de coude.
Étape 3 de la stratégie immobilier : choix de l’objectif à atteindre
Troisième et dernière étape de votre stratégie immobilier, définir votre objectif afin de mettre toutes les chances de votre côté pour y parvenir. Lorsque l’on investit dans un immeuble de rapport, cela peut être fait en ayant deux objectifs en tête. Le premier consistera à générer une rentabilité douce et constante grâce à une gestion locative sur le moyen voire le long terme. Il s’agit de la méthode la plus sécurisante, mais qui demande le plus de patience et de détermination.
La seconde consistera à acheter un bien vendu sous sa valeur marchande, généralement assez ancien, nécessitant de nombreux travaux d’aménagement et de rénovation. Une fois les travaux terminés, vous pourrez envisager une vente en lot de votre immeuble de rapport optimisé pour la demande locative, ou bien en vendant les différents lots de manière fragmentée. Cette seconde possibilité est celle qui permet d’atteindre la plus grande rentabilité, mais elle demande cependant beaucoup de patience pour réussir à vendre les différents appartements. Il s’agira en effet de trouver autant d’acheteurs que d’appartements inclus dans votre immeuble de rapport. Pas de panique cela dit, il s’agit d'une méthode qui présente de nombreux avantages, dont la possibilité de profiter des loyers entrants en attendant de trouver un acquéreur pour chacun des lots mis en vente.