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Achat immeuble de rapport : comment s’y prendre ?

Dernière mise à jour : 12 juin 2023


Comment se préparer à un achat immeuble de rapport


Lorsqu’il est question d’investissement locatif, et à plus forte raison d’un achat immeuble de rapport, mener une réflexion sur les objectifs à atteindre, bien se préparer et effectuer les recherches qui permettent de mener une prise de décision éclairée sont indispensables. Dans ce sens, nous avons rassemblé ici tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre achat immobilier locatif.


Pour en savoir plus consultez notre article Recherche immeuble de rapport


Définition simple d’un immeuble de rapport


Un immeuble de rapport est un bâtiment qui comporte plusieurs logements séparés les uns des autres, généralement loués à des locataires différents. Il peut s'agir d'un immeuble à appartements ou d'une maison divisée en plusieurs logements. L'objectif principal d'un immeuble de rapport est de générer des revenus locatifs pour le propriétaire.


L’importance de se poser les bonnes questions avant d’effectuer un achat immeuble de rapport


Avant de procéder à un achat immeuble de rapport, il est nécessaire de prendre le temps de définir un objectif à atteindre. En effet, cette étape cruciale garantira de prendre les meilleures décisions au cours du processus d’achat, et de ne pas s’engager dans un investissement coûteux et relativement long pour de mauvaises raisons. Parmi les raisons les plus fréquentes qui motivent les investisseurs à s’intéresser au marché des immeubles de rapport, on trouve :

  • Investissement locatif : Les immeubles de rapport permettent de louer des logements à plusieurs locataires, ce qui peut générer des revenus locatifs réguliers pour l'investisseur.

  • Appréciation de la valeur : Les immeubles de rapport ont tendance à augmenter de valeur au fil du temps, ce qui peut permettre à l'investisseur de réaliser une plus-value à la revente.

  • Diversification : Les immeubles de rapport peuvent constituer une alternative intéressante à d'autres formes d'investissement, comme les actions ou les obligations, et aider à diversifier un portefeuille d'investissement.

  • Perte fiscale : Les investisseurs peuvent également bénéficier d'avantages fiscaux liés à l'acquisition d'un immeuble de rapport, comme les déductions pour amortissement ou les réductions d'impôt sur les revenus fonciers.

Les étapes à suivre pour effectuer un achat immeuble de rapport


Un achat immeuble de rapport répond à un processus clairement défini qui pourra être résumé en 5 étapes :

  1. Rechercher les propriétés disponibles : Utiliser des sites web spécialisés dans la vente d'immeubles de rapport, les annonces locales et les agents immobiliers pour trouver les propriétés qui permettent d’atteindre un objectif spécifique et fixé à l’avance ;

  2. Faire une offre : Une fois qu’une propriété jugée intéressante a été trouvée, il est temps de faire une offre d'achat. Il est alors important de s’assurer de tenir compte du prix du marché, de l'état de la propriété et de tous les autres facteurs pertinents ;

  3. Obtenir un financement : Si l’offre proposée au vendeur du bien est acceptée, il sera alors question d’obtenir un financement pour l'achat immeuble de rapport. Cela peut inclure un prêt bancaire ou un prêt hypothécaire.

  4. Effectuer plusieurs inspections : Avant de finaliser l'achat et tout au long du processus, il sera nécessaire d’inspecter l'immeuble pour s’assurer qu'il est en bon état, qu'il ne présente pas de problèmes cachés, que l’ambiance du quartier sera agréable pour les futurs locataires… ;

  5. Finaliser l'achat : Si tout est en ordre, il est alors temps de signer les documents de vente et payer le prix d'achat. Une fois l’acte de vente signé devant notaire, le changement de propriété de l'immeuble de rapport est alors officialisé.


Un achat immeuble de rapport motivé par une rentabilité élevée


Si les objectifs à atteindre peuvent varier au moment de se lancer dans un achat immeuble de rapport, il sera commun de s’assurer que l’investissement présente une rentabilité élevée. Pour cela, des recherches préalables sont à effectuer.


La première étape consiste à se renseigner sur les tendances du marché immobilier local pour savoir si les loyers sont en hausse ou en baisse, et s'il y a une forte demande locative.


Ensuite, effectuer une étude qui met en lumière les coûts d'acquisition (prix d'achat, frais de notaire, etc.) et les coûts de gestion (loyers perçus, charges, taxes, etc.) permettra de calculer le rendement brut et net de l'investissement.


Durant cette étape, il est important de prendre en compte les risques locatifs tels que les périodes de vacances locatives et les impayés de loyer pour évaluer la rentabilité de l'investissement.


Aussi, et pour un calcul plus précis, prendre le temps de comprendre les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif, tels que les déductions fiscales pour les intérêts d'emprunt et les charges locatives, sera indispensable.


Enfin, il sera nécessaire de simuler différents scénarios pour évaluer la rentabilité de l'investissement locatif sous différents angles (hausse ou baisse des loyers, variations des taux d'intérêts, etc.).


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