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Disposer d’un immeuble de rapport à vendre soulève de nombreuses questions de la part du propriétaire. Quel est le prix le plus juste pour rentabiliser mon bien ? Combien de temps prendra cette transaction ? Vais-je être satisfait du prix de vente ? Y a-t-il une méthode plus efficace qu’une autre pour trouver un acheteur ? Faut-il que je fasse appel à un professionnel immobilier pour vendre mon bien ? Quelles sont les démarches essentielles à effectuer pour réussir ma vente?... Et la liste des questionnements pourrait continuer encore longtemps. Cependant, l’une des questions à laquelle il faudra répondre en priorité est la suivante : Dois-je avoir comme objectif principal la rentabilité ou la vitesse d’exécution ? En effet, en fonction de cette réponse, la suite des évènements pourra être significativement changeante. Explications.
Pour en savoir plus consultez notre article Rentabilité immeuble de rapport
Immeuble de rapport à vendre : à chacun sa méthode
La première chose à faire lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier est de se mettre dans la peau de l’acquéreur, afin de trouver les arguments les plus justes pour le séduire et le convaincre d’acheter votre bien. Ainsi, le plus simple est encore de chercher dans vos souvenirs les raisons qui vous ont poussé à acheter votre immeuble de rapport au début de cette aventure. Rentabilité élevée, simplicité dans la transaction, possibilité de gérer un ensemble d’appartements situés en un même lieu, faible coût moyen du m²… Bref, toutes les raisons sont bonnes, et fort est à parier qu’elles sont les mêmes que celles de vos potentiels acquéreurs.
Mais, n’oublions pas que l’objectif premier de cette vente n’est pas de faire plaisir à un acheteur potentiel, mais au vendeur qui est lui bien réel, à savoir vous-même. Ainsi, il est essentiel de prendre le temps de réfléchir à votre objectif ultime concernant cet immeuble locatif. Deux voies s’offrent alors à vous : vous débarrasser le plus vite possible de cet immeuble quitte à y perdre sur le plan financier, ou bien rentabiliser autant que possible cet investissement, au risque d’étaler la vente sur une longue période.
En d’autres termes, souhaitez-vous vendre votre immeuble en l’état, et donc proposer sur le marché un immeuble de rapport à vendre, ou bien le fragmenter pour vendre les lots qui le composent indépendamment les uns des autres, et ainsi profiter du prix du m² le plus élevé possible en fonction de chaque appartement. Le choix reste votre, et doit être durement mesuré.
Intérêt de la vente en l’état, ou vente en bloc
Le marché de l’immeuble de rapport est un marché difficile, car très peu d'investisseurs s’y intéressent. Non pas qu’il s’agisse d’un secteur qui manque d’attraits, mais plutôt qu’il est trop peu connu de ces derniers, et qui le jugent trop cher ou trop complexe à gérer. Quelle qu’en soit la raison, très peu d’acteurs existent lorsqu’il est question de vendre un immeuble de rapport, et lorsque l’on trouve un acheteur potentiel, les négociations sont alors souvent difficiles.
Ainsi, on trouve généralement 3 profils d’investisseurs lorsqu’il est question d’immeuble de rapport à vendre forte rentabilité à la clé :
un investisseur conscient des nombreux avantages offerts par l’acquisition d’un immeuble de rapport (rendement locatif récurrent, gestion simplifiée d’un ensemble de lots, achat unique et formalités administratives plus rapides…) ;
un investisseur désireux d’effectuer des travaux de rénovation importants pour revendre rapidement le bien en bloc afin de générer des bénéfices rapides (mais peu élevés) ;
un investisseur désireux de revendre rapidement le bien de manière fragmentée afin de maximiser le prix du m² en vendant au cas par cas.
Et la vente fragmentée, qu’a-t-elle à offrir ?
Le second scénario à votre disposition lorsque vous possédez un immeuble de rapport à vendre forte rentabilité dans le viseur, consiste à vous lancer dans une vente fragmentée des différents lots qui composent votre immeuble. Pour cela, le secret est de s’armer de patience, et de prévoir quelques travaux indispensables. En effet, le profil type de ce genre de transaction est généralement un particulier qui souhaite acquérir un logement principal, ou bien le mettre en location comme premier investissement immobilier.
Quelle qu’en soit la raison, il souhaitera pouvoir imaginer le logement en question, et demandera généralement plusieurs visites pour prendre sa décision. Dans ce genre de scénario, il sera fortement conseillé de faire appel à un home stager (équivalent d’un décorateur d’intérieur spécialisé dans la décoration à but de vendre le bien), ainsi qu’à une agence immobilière qui pourra prendre à sa charge la gestion des visites, la négociation des prix de vente ainsi que la gestion des démarches administratives.
Notons que cette méthode est plus lente que la vente en bloc, mais qu’elle permet généralement d’atteindre une rentabilité globale supérieure à cette dernière, pouvant aller de +5% à +20% au total. Une différence non négligeable, surtout si rien ne presse.