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Lorsqu’il est question d’investir, chercher à tirer le meilleur profit suite à son achat est un souhait logique et évident. La pierre, du fait de sa stabilité, occupe l’une des places de choix en la matière. Cependant, tous les investissements immobiliers ne se valent pas, et certains permettent d’atteindre une rentabilité bien plus importante que d’autres. A ce titre, l’un des investissements les plus intéressants sur le plan de la rentabilité consiste à voir les choses en grand, et à ne pas se contenter d’acheter seulement un appartement pour le proposer à la location, mais tout un immeuble. C’est ce que l’on appelle investir dans un immeuble de rapport, également appelé immeuble locatif. Voici tout ce qu’il faut savoir en la matière, de comment choisir le bien dans lequel investir jusqu’à quelle rentabilité espérer.
Pour en savoir plus consultez notre article Rentabilité immeuble de rapport
Immeuble de rapport : qu’est-ce que c’est ?
Avant même de chercher ce qui permet de rentabiliser au mieux un immeuble de rapport, il convient de définir avec précision ce que l’on entend par ce terme.
Investir dans un immeuble de rapport, c’est orienter vers son investissement vers un immeuble qui comprend plusieurs appartements distincts. On pourra ainsi voir cet achat comme étant un lot de plusieurs biens rassemblés en une même adresse.
Parmi les scénarios possibles lorsqu’il est question d’acheter un immeuble locatif, on pourra trouver des appartements déjà occupés, ou bien des appartements actuellement vides, ou les deux. En fonction de la situation d’occupation des divers appartements, cela ouvrira sur certains avantages, qu’il faudra prendre en considération avant de signer l’acte d’achat.
Occupé ou vide, quelles différences ?
Comme mentionné plus tôt, l’état d’occupation des appartements qui constituent l’immeuble de rapport sera particulièrement important. En effet, cela influencera grandement les possibilités en tant que propriétaire.
Dans le cas d’un immeuble de rapport à vendre contenant des appartements vides, le principal avantage se situe sur votre possibilité à effectuer les travaux que vous jugerez nécessaires afin d’augmenter au mieux la rentabilité de votre investissement. Entre les éventuelles rénovations et autres aménagements pour répondre à la demande locative la plus forte de la zone géographique de votre achat, vous aurez toute la liberté nécessaire pour effectuer les modifications souhaitées. Du côté des appartements occupés, il s’agira d’un véritable plus pour les établissements de crédit, considérant que vous pourrez rapidement bénéficier d’une entrée d’argent via les loyers, ce qui permettra d’avoir une visibilité claire et précise de votre capacité de remboursement. Toutefois, il sera nécessaire de vous renseigner au préalable sur les occupants des appartements, en particulier sur leur solvabilité, la présence éventuelle d’impayés, ou encore sur l’échéance des contrats de bail en court.
Dans les deux cas, ce qui fait tout l’intérêt de s’intéresser à l’achat d’un immeuble de rapport à vendre est directement lié à la simplicité administrative rendue possible par ce type d’achat. Vous n’aurez en effet pas à signer plusieurs actes d’achat, ni même à engager des recherches parallèles, et donc vous pourrez gagner en efficacité dans votre recherche, réduire vos frais et simplifier vos démarches. Si ce type d’achat représente un investissement important, il s’agit également du moyen le plus simple et rapide pour faire croître son patrimoine.
Enfin, en devenant propriétaire d’un immeuble de rapport, vous devenez seul maître des lieux, et n’aurez pas à vous exposer aux difficultés liées à la copropriété, ou encore aux questions de syndic. La contrepartie à cela est financière, puisque vous serez seul pour assumer les frais d’entretien important, comme l’entretien de la façade ou encore celui de la toiture.
La rentabilité d’un immeuble de rapport
Parlons maintenant de la rentabilité qu’il sera possible d’espérer suite à l’achat d’un immeuble de rapport. Pour avoir un ordre d’idée simple, le mieux est encore de se baser sur la rentabilité d’un appartement locatif seul.
D’ordre général, en matière d’investissement immobilier, on considère qu’acheter un bien locatif permet d’atteindre une rentabilité qui se situe entre 3 et 7% de la valeur d’achat. Plus précisément, en fonction de la surface du bien concerné, on trouvera les chiffres suivants :
Studio : entre 5 % et 7 %
T2, T2bis, T3 et T3bis : entre 5 % et 6 %
T4 et plus : entre 3 % et 4 %
Ces différences de rentabilité observée s'expliquent par le type d’occupant que l’on rencontre généralement dans ces différentes typologies de biens en location. Par exemple, pour les plus petites surfaces, il s’agira généralement d’étudiants ou de jeunes actifs, qui seront amenés à occuper l’appartement pendant une durée limitée dans le temps. De plus, la demande est relativement élevée pour ces biens, ce qui se traduit par une moyenne locative au m2 plus importante. Pour les appartements de plus de 3 pièces, les occupants sont généralement des familles, qui recherchent la stabilité, et auront tendance à s’intéresser à des biens aux loyers peu élevés, ce qui oblige les propriétaires à s’adapter. Enfin, il sera plus difficile de trouver un locataire pour un appartement de grande taille, le prix du loyer étant souvent dissuasif.
Intéressons nous à présent aux immeubles de rapport. Comme indiqué plus tôt, ce qui fait l’un des gros avantages de ce type d’investissement, c’est la simplicité administrative de ce type d’achat, ainsi que la diminution des frais associés. Ainsi, on pourra considérer que pour x appartements étant inclus dans un immeuble, les frais de dossier seront divisés entre chacun d’eux. Plus encore, il sera plus facile au moment d’acheter un immeuble locatif de négocier le prix d’achat. Vous serez en effet amené à parlementer avec un seul interlocuteur, ce qui vous permettra de profiter d’une réduction de lot particulièrement intéressante. Attention cependant à bien vérifier l’état des parties communes, de la façade et de la toiture avant de signer quoi que ce soit, en particulier si votre interlocuteur accepte “trop” facilement de réduire son prix de vente !
Ainsi, tout ceci étant pris en compte, la rentabilité moyenne observée suite à l’achat d’un immeuble de rapport s’élève entre 8 % et 10 % de la valeur d’achat. Une différence notable, qu’il est nécessaire de prendre en considération, en particulier si l’on souhaite profiter d’un patrimoine immobilier important.
Comment augmenter la rentabilité d’achat d’un immeuble de rapport ?
Si la rentabilité moyenne observée suite à l’achat d’un immeuble de rapport est élevée, cela n’est pas dû au hasard. En effet, il s’agira avant tout de rassembler un certain nombre de données pour mettre toutes les chances de votre côté.
La première consiste à déterminer avec soin le meilleur emplacement géographique pour votre investissement. Acheter un immeuble de rapport à prix cassé dans une région à demande locative inexistante se traduira par une perte nette de fonds. Ainsi, il conviendra de vous renseigner au préalable des zones qui présentent la tension locative la plus intéressante.
Également, ce qui favorisera une rentabilité importante sera de trouver l’immeuble de rapport à vendre décoté, qui demandera des travaux de rénovation. Non seulement vous pourrez grandement augmenter la valeur de votre bien, mais également répercuter cela sur les loyers de vos futurs occupants.
Enfin, n’hésitez pas à vous intéresser aux immeubles de rapports qui sont, au moment de l’achat, répartis en appartements de grande taille, qui peinent à trouver des locataires (par exemple dans une zone étudiante ou à proximité d’un centre d’activités). Vous aurez ainsi tout le loisir de repenser la répartition de l’espace, et proposant un plus grand nombre d’appartements de plus petite taille. Cependant, pour mener à bien ce type de travaux, il est essentiel de faire appel à un architecte.
Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?
Maintenant que vous en savez plus sur les immeubles de rapport et comment augmenter leur rentabilité, il convient de s’intéresser à la manière de calculer la rentabilité de ce type de bien immobilier. En effet, il s’agit d’une étape importante, qui devra être menée avant même de signer un acte d’achat.
Pour calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport, deux choix s’offrent à vous. Le premier consiste à calculer la rentabilité brute, le second la rentabilité nette.
Comment calculer la rentabilité brute ?
Cette première méthode de calcul est assez rapide, mais présente l’inconvénient d’être assez vague. Elle est cependant importante puisqu’elle permet d’obtenir un ordre d’idée du montant annuel qu’il sera possible de dégager de votre futur achat.
Pour mener à bien ce calcul, il s’agira de prendre en compte le montant du loyer de l’ensemble des appartements, portés sur une année, puis multiplié par 100 et de diviser le montant obtenu par la valeur d’achat du bien. Voici la formule :
((Somme des loyers x 12) x 100) / prix d’achat
Par exemple, imaginons un immeuble de rapport acheté au prix de 500.000 €. Cet immeuble est composé de 6 appartements, aux loyers suivants : 2 appartements à 550 € / mois, 1 appartement à 600 € / mois, 2 appartement à 750 € / mois et 1 appartement à 1300 € / mois. On obtient donc un total pour l’ensemble des loyers de : 550 x 2 + 600 + 750 x 2 + 1300 soit un total de 4500 € sur l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, on obtient le calcul suivant pour obtenir la rentabilité brute du bien :
((Somme des loyers x 12) x 100) / prix d’achat = ((4500 x 12) x 100) / 500 000 = 10,8 %
Ainsi, dans ce cas, la rentabilité brute de l’investissement dans l’immeuble de rapport concerné est de 10,8 %.
Comment calculer la rentabilité nette ?
Si déterminer la rentabilité brute de votre investissement apporte des informations essentielles, connaître la rentabilité nette de ce même investissement est d’autant plus importante, puisque bien plus précise. Il s’agira ainsi d’inclure dans le calcul de la rentabilité de votre investissement toutes les charges liées au bien concerné. Pour cela, on déduira des loyers annuels les charges assumées. Reprenons l’exemple précédent, à savoir un immeuble d’une valeur de 500.000 €, avec des loyers mensuels totaux de 4.500 €, soit 54.000 € par an. Les charges pour cet immeuble sont de 6.000 € par an. Le calcul est donc le suivant :
((Somme des loyers annuels - charges annuelles) x 100) / prix d’achat
soit ((54 000 - 6 000) x 100) / 500 000 = 9,6 %
Ainsi, une fois les charges prises en compte dans le calcul de la rentabilité, on obtient une rentabilité nette pour l’investissement effectué de 9,6 %.
En résumé, prendre en considération les charges à venir avant même de finaliser l’acte d’achat est particulièrement important pour avoir une visibilité sur la rentabilité de son investissement. Pour cela, certaines vérifications seront à mener avant toute signature. La vérification de la toiture par exemple, ou vérifier l’état de la façade (en particulier la présence de fissures), ou encore l’état de l’ascenseur s’il y en a, ou à défaut de la cage d’escalier, sont autant d’élément qui pourraient faire grimper le montant de vos charges.
Comment financer son investissement dans un immeuble de rapport ?
Dernier point à aborder lorsque l’on cherche à connaître la rentabilité de son investissement dans un immeuble de rapport : le financement de son projet. En effet, en fonction du type d’investissement que vous mènerez, cela impactera la rentabilité de votre achat.
Du fait que ce type d’investissement est particulièrement important sur le plan financier, trouver la source de fonds la plus compréhensive est important. Il s’agira ainsi de vous diriger vers plusieurs établissements de prêts, afin de mener une étude comparative. Seront à prendre en considération les délais de paiements, ainsi que la durée totale espérée pour votre remboursement.
Certains établissements proposent par exemple, si vous prévoyez des travaux, de ne débuter vos remboursements qu’après 12 mois, 18 mois, voire 24 mois. Ce type de décalage dans le temps pourra s’avérer être un véritable plus pour vous permettre de constituer un fond de trésorerie suffisant pour anticiper tout retard ou manquement de paiement de la part d’un de vos locataires, ou encore en cas de vacance locative.