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Bien immobilier en indivision : droits et obligations des indivisaires

Dernière mise à jour : 12 juin 2023



L'indivision immobilière est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent un bien immobilier en commun. Cette forme de propriété peut survenir lors d'une succession, d'un achat en commun ou encore d'un divorce. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur les droits et obligations des indivisaires dans le cadre de l'indivision immobilière.


Pour en savoir plus consultez notre article Indivision définition


Droits des indivisaires


Les indivisaires sont tous propriétaires du bien immobilier en commun, chacun à hauteur de sa part. Chacun des indivisaires a donc le droit d'utiliser le bien immobilier et de participer aux décisions le concernant. Les décisions importantes concernant le bien immobilier en indivision doivent être prises à l'unanimité des indivisaires. Les décisions courantes, quant à elles, peuvent être prises à la majorité des voix.

Les indivisaires ont également le droit de vendre leur part indivise. Toutefois, la vente de la part indivise ne donne pas automatiquement droit à l'acheteur de participer aux décisions le concernant. L'acheteur ne peut devenir indivisaire qu'avec l'accord des autres indivisaires.


Obligations des indivisaires


Les indivisaires ont des obligations envers le bien immobilier en indivision et envers les autres indivisaires. Ils doivent notamment participer aux charges et aux dépenses communes, mais également prendre des décisions collectives sur la gestion et la vente du bien.

Chaque indivisaire doit ainsi contribuer aux dépenses communes, comme les charges de copropriété, les travaux d'entretien ou de réparation, les taxes foncières et d'habitation, et les assurances. Cette contribution est proportionnelle à la part indivise de chaque indivisaire dans le bien immobilier en indivision. Il est important de noter que le non-paiement des charges communes peut entraîner des conséquences importantes, comme la mise en vente forcée du bien immobilier en indivision.

De plus, les indivisaires doivent prendre des décisions collectives sur la gestion et la vente du bien. Chaque décision doit être prise à l'unanimité, sauf si une clause spécifique est prévue dans le contrat d'indivision. Les indivisaires doivent également respecter les décisions prises collectivement, même s'ils ne sont pas d'accord avec celles-ci.

Enfin, les indivisaires ont l'obligation de ne pas nuire aux droits des autres indivisaires. Ils ne peuvent pas utiliser le bien immobilier en indivision sans l'accord des autres indivisaires, ni effectuer des travaux ou des modifications sans leur consentement.


Sortir de l'indivision


L'indivision immobilière peut être une situation complexe et parfois conflictuelle, notamment lorsque les indivisaires ne sont pas d'accord sur la gestion ou la vente du bien immobilier en commun. Il existe cependant plusieurs options pour sortir de l'indivision.


Vendre sa part indivise


La première option pour sortir de l'indivision consiste à vendre sa part indivise à un autre indivisaire ou à un tiers. Cependant, cette option doit être réalisée avec prudence, car elle peut avoir des conséquences importantes sur la gestion et la vente du bien immobilier en indivision.

La vente de sa part indivise doit être réalisée avec l'accord des autres indivisaires. En effet, cela ne donne pas automatiquement droit à l'acheteur de participer aux décisions le concernant. Pour devenir indivisaire, l'acheteur doit obtenir l'accord des autres indivisaires.

Le prix de vente de la part indivise est fixé librement par les parties, mais il doit être proportionnel à la part détenue dans le bien immobilier en indivision. Il est important de noter que la vente de la part indivise ne met pas fin à l'indivision. En effet, l'acheteur de la part indivise devient un nouvel indivisaire et doit donc respecter les règles et les décisions prises par les autres indivisaires.

La vente de sa part indivise peut être une solution intéressante pour un indivisaire qui souhaite sortir de l'indivision sans pour autant vendre le bien immobilier en commun. Cela peut notamment être le cas lorsqu'un indivisaire rencontre des difficultés financières et qu'il a besoin de vendre sa part indivise pour récupérer des liquidités.

Cependant, il est important de noter que la vente de sa part indivise peut également avoir des conséquences négatives. En effet, l'indivision peut devenir plus difficile à gérer si les indivisaires restants ne sont plus en mesure de prendre des décisions collectives. De plus, la vente de sa part indivise peut diminuer la valeur du bien immobilier en indivision si l'acheteur ne veut pas participer à la gestion du bien ou s'il est incapable de payer sa part des charges communes.


Vendre le bien immobilier en indivision


La deuxième option pour sortir de l'indivision est de demander la vente du bien immobilier en indivision. Il existe deux façons de procéder : à l'amiable entre les indivisaires ou par décision judiciaire.

Dans le premier cas, les indivisaires doivent être d'accord pour vendre le bien immobilier en indivision. Ils peuvent alors fixer le prix de vente et les conditions de la vente. Si les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d'accord, il est possible de demander la vente judiciaire.

Dans le deuxième cas, un indivisaire peut saisir le tribunal de grande instance pour demander la vente judiciaire du bien immobilier en indivision. Le tribunal nomme alors un notaire chargé de vendre le bien immobilier. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires en fonction de leur part dans le bien immobilier.


Partage judiciaire du bien immobilier


Enfin, il est possible de faire un partage judiciaire du bien immobilier. Cette option consiste à diviser le bien en autant de parts qu'il y a d'indivisaires. Chaque indivisaire récupère alors sa part de manière individuelle. Cette option est cependant rarement choisie car elle peut s'avérer complexe et coûteuse, notamment en cas de désaccord entre les indivisaires sur la répartition des parts.


Pour résumer, être propriétaire d’un bien immobilier en indivision est une situation où plusieurs personnes possèdent un bien immobilier en commun sans que celui-ci soit partagé. Les indivisaires ont des droits et des obligations envers le bien et envers les autres indivisaires. Ils doivent notamment participer aux charges et aux dépenses communes, mais également prendre des décisions collectives sur la gestion et la vente du bien. Il existe cependant plusieurs options pour sortir de l'indivision, comme la vente de sa part indivise, la vente du bien immobilier en indivision ou le partage judiciaire du bien immobilier. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, et il est important de bien les comprendre avant de faire un choix. Si des conflits surviennent entre les indivisaires, il est possible de recourir à une médiation ou à une procédure judiciaire pour les résoudre.


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