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L’amortissement immeuble locatif expliqué

Dernière mise à jour : 12 juin 2023


Focus sur l’amortissement immeuble locatif

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, et à plus forte raison lorsqu’il est question d’immeuble locatif, la fiscalité est un élément essentiel à connaître. Parmi les nombreux sujets qui y sont liés, l’amortissement est l’un des plus intéressants et incontournables.


Mais l’amortissement immeuble locatif, comment cela fonctionne, et que peut-on en attendre ? Toutes les réponses à vos questions dans la suite de cet article.


Pour en savoir plus consultez notre article Gestion d’immeubles locatifs


Fiscalité immobilière : amortissement immeuble locatif définition


L’amortissement immobilier est une notion particulièrement importante lorsque l’on souhaite investir son capital. Il s’agit d’une méthode de calcul qui prend en considération l’état et l’ancienneté d’un bien pour réévaluer sa valeur au moment de déclarer ses biens aux impôts. Ce faisant, la valeur du bien est revue à la baisse, ce qui permet de réduire significativement le montant imposable en valorisant les actifs de l’intéressé. Ainsi, le propriétaire d’un bien immobilier amorti profitera d’une diminution des taxes à payer.


Pour définir l’amortissement d’un bien immobilier, il faudra être en mesure de définir avec précision la dégradation naturelle qu’a subi un bien immobilier, c’est-à-dire son ancienneté et les dommages que le temps aura pu causer au bien en question. Vous l’aurez compris, l’usure par les locataires liée à des dégradations ou des dommages de mauvais comportement ne pourront en aucun cas être considéré dans le calcul de l’amortissement d’un bien, ces derniers étant couverts par l’assurance habitation du locataire dans le cas d’une location nue, ou la responsabilité civile du locataire dans le cas d’une location meublée.


En ce qui concerne les dégradations extérieures (conditions climatiques extraordinaires, vandalisme par des tiers, bris de glace, inondations…) c’est l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui permettra de protéger le bien en fonction des garanties souscrites.


Comment calculer l’amortissement immeuble locatif ?


La méthode la plus sûre pour calculer l’amortissement immeuble locatif est encore de faire appel à un spécialiste en la matière, à savoir un expert-comptable. Toutefois, réaliser ce calcul soi-même est tout à fait possible.


Pour cela, il s’agira de prendre en considération plusieurs facteurs. Le premier concernera les composants ayant été dégradés naturellement et qui auront ainsi perdu de la valeur (état des fondations et de la toiture, état général de la façade, des murs, des sols, de l’installation électrique, de la tuyauterie…).


Ainsi, des études ont permi de mettre en place une valorisation d’un bien immobilier dans son ensemble, et la durée moyenne d’utilisation des éléments qui le composent. On trouvera ainsi les données suivantes pour calculer l’amortissement d’un immeuble de rapport :

Composants​

​Valorisation

Durées réelles d’utilisation

​Toiture

10 %

​25 ans

​Electricité

​5 %

​25 ans

​Étanchéité

​5 %

​15 ans

​Ascenseurs

​2 %

​15 ans

​Agencements

​8 %

​15 ans

​Gros œuvre

​70 %

​80 ans

​Total immeuble

​100 %

​40 ans


Ainsi, il sera possible de déduire de la valeur déclarée d’un bien immobilier tout élément dont la durée d’utilisation aura été dépassée, sans qu’il n’y ait eu d’intervention de rénovation effectuée dessus, ou bien des travaux remontant à plus longtemps que les durées renseignées plus tôt.


Comment profiter de l’amortissement immeuble locatif ?


Attention, l’amortissement immeuble locatif n’est pas quelque chose qu’il sera possible d’utiliser à tort et à travers. En effet, seuls certains statuts permettent de profiter d’un abattement via l’amortissement.


Le statut LMNP (Location meublée non professionnelle) en fait partie. Pour cela, indiquez à votre comptable votre souhait d’amortir votre bien au moment d’effectuer votre déclaration d’impôt afin d’éviter toute erreur de valeur.


Existe-t-il des conséquences de l’amortissement au moment de vendre son bien ?


Une question qui pourrait être normal de se poser est de savoir si un bien perd de sa valeur réelle en raison de l’amortissement ? La réponse est simple : non !


En effet, l’amortissement est une donnée que l’on pourra qualifier de fictive ou théorique. Il s’agit simplement de définir la perte de valeur d’un point de vue légal, ce qui n’influe en rien sur la valeur réelle du bien.


Ce faisant, dans le cas où le bien mis en vente est en parfait état d'utilisation, sa valeur, elle, est calculée en fonction de son emplacement géographique et de sa rentabilité locative.


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