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Investir dans l’immobilier est une manière sûre de placer ses économies afin de profiter au moment de la revente d’une plus-value intéressante. Conscients de cela, de nombreux investisseurs s’assurent de mettre toutes les chances de leur côté en mettant leurs acquisitions en location, et ainsi diminuer les éventuels frais de remboursement d’un prêt, ou encore diminuer leurs charges en les partageant avec leurs locataires.
Si l’investissement à but locatif attire, c’est en grande partie parce que cela assure une entrée d’argent régulière et stable, qui vient accroître la rentabilité d’un investissement important. Les spécialistes sur la question s’accordent ainsi à dire qu’un appartement mis en location rapporte en moyenne entre 2 et 7% de bénéfice à son acquéreur. Toutefois, une branche de l’investissement immobilier à vocation locative est bien souvent oubliée par les investisseurs particuliers : l’achat immeuble locatif.
En effet, ce type de bien, plus coûteux à l’achat, est pourtant beaucoup plus rentable en fin de parcours, permettant d’atteindre en moyenne entre 7 et 12% de sa valeur en bénéfices bruts. Mais alors, comment s’assurer d’atteindre de tels chiffres, et que faut-il faire pour viser la meilleure rentabilité possible suite à un tel investissement ?
Pour en savoir plus consultez notre article Gestion d’immeubles locatifs
Mettre ses talents de négociateur à l’épreuve
Tout bon commerçant le sait, moins un produit est cher à l’achat, plus il sera possible d’en dégager des bénéfices. Ainsi, la première étape consiste à trouver l’immeuble de rapport à vendre qui rassemble les éléments suivants : un bon emplacement, une tension locative relativement élevée, une demande constante pour un type de bien précis, et un prix minimum d’achat.
Pour cela, le mieux est encore de s’intéresser à des biens immobiliers situés dans des zones actives qui nécessitent d’être rénovés. Par exemple, un achat immeuble locatif à proximité d’une université, composé de quelques appartements de grande taille, mis en vente depuis plusieurs mois, voire années, sera le meilleur scénario possible. En effet, le bien en question ne trouve actuellement pas d’acquéreur car le type de lot qui le compose ne s’adapte pas au public de la zone géographique. Plus encore, si le bien en question est en vente depuis une longue période, cela sous-entend qu’il accumule déjà un certain nombre d’années, et que son vendeur est prêt à baisser son prix de vente pour se débarrasser de son bien.
Il ne vous reste alors qu’à faire une proposition généreuse au vendeur, en le délestant de ce bien jusqu’alors invendable. Ne vous restera alors qu’à effectuer les travaux qui s’imposent pour diviser les appartements trop grands en de plus petits lots, ce qui attirera d’une part plus de potentiels locataires, tout en vous permettant de faire monter le prix moyen du m² à la location (plus un appartement est grand, plus son prix de location au m² est bas).
Optimiser son immeuble pour séduire le public
Maintenant que vous avez fait l’acquisition idéale, il est temps de penser à son optimisation. Les personnes jeunes, qu’il s’agisse d’étudiants ou de jeunes actifs, ont généralement peu de moyens, et préfèrent louer des lots meublés et fonctionnels.
N’hésitez pas à demander conseil à vos enfants, nièces et neveux pour meubler et décorer vos studios, T1, T1 bis voire T2 afin qu’ils soient au goût de vos futurs locataires. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, il n’est pas forcément conseillé à cette étape d’acheter des meubles d’entrée de gamme, car ces derniers sont généralement assez fragiles, et cassent facilement. Optez donc pour du milieu de gamme, voire des meubles vendus lors de vide-greniers, brocantes, ou dans les petites annonces. Cela demandera certes du temps, mais aura de grande chance de se répercuter positivement sur vos loyers.
Outre les meubles et l’équipement, assurez-vous d’avoir revu entièrement l’isolation de vos différents lots, afin d’utiliser cela comme un argument de séduction auprès de vos potentiels locataires. Cela permettra d’atteindre deux objectifs : le premier, montrer votre souci environnemental, et ainsi séduire les populations les plus jeunes sensibles à ce point. Le second concerne l’atout séduction auprès de potentiels locataires, pour qui vous pourrez mettre en avant les faibles factures énergétiques à venir.
Mettre en place une relation privilégiée avec des artisans
En tant que futur propriétaire d’un immeuble de rapport, il sera nécessaire, au moment de l’achat ou durant votre gestion, d’effectuer des travaux d’aménagement ou de rénovation. Ainsi, ce qui compte comme faisant partie des dépenses liées à votre bien se doit d’être le moins élevé possible afin de maximiser sa rentabilité.
Pour cela, mettre en place une relation privilégiée avec des artisans pourra s’avérer très utile, puisqu’ils pourront vous proposer un tarif préférentiel en échange de la garantie de faire appel à eux pour mener les travaux dans votre immeuble. Il est donc essentiel, avant d’effectuer votre achat immeuble locatif, de se constituer un carnet d’adresses.