Analyse des fondamentaux lors de l'estimation immeuble

Dernière mise à jour : 12 juin 2023

Estimation immeuble : analyser les fondamentaux

L’estimation immeuble est une étape incontournable lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. Plus qu’une simple formalité, il s’agit de l’étape la plus importante pour avoir connaissance de la rentabilité potentielle de votre investissement, et donc de son intérêt financier. Si de nombreuses sources ne jurent que par l’emplacement géographique pour définir la valeur pécuniaire d’un bien immobilier, de nombreuses variables sont toutefois à prendre en compte, que l’on appelle les fondamentaux du bien.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur la question, et comment utiliser ces précieuses informations à votre avantage.

Pour en savoir plus consultez notre article Comment vendre un immeuble ?

Le plus évident : l’emplacement géographique

Acheter un immeuble au meilleur prix possible n’est pas le seul prérequis pour acquérir un investissement rentable. En effet, si ce dernier est situé dans une zone géographique à faible tension locative, il y a de forte chance que vous ne trouviez personne pour s’y installer, et donc pour verser de loyer… Ce scénario est particulièrement problématique, surtout si vous cherchez à rentabiliser votre investissement.

Ainsi, au moment de l’estimation immeuble, il convient de s’intéresser à tout ce qui pourra avoir un impact sur la demande locative de votre future acquisition. Ainsi, plus votre investissement potentiel sera proche d’un quartier ou d’une rue attractive et vivante, mieux ce sera.

Vérifiez ainsi la présence de transports en commun, d’établissements scolaires (en particulier facultés et écoles supérieures), de commerces, et toute autre zone d’intérêt pour les futurs locataires potentiels.

Pour affiner l’étude : analyse du bâti

Observer les alentours du bien pour estimer un immeuble de rapport afin d’en déterminer sa valeur est loin d’être suffisant. Il convient en outre de s’intéresser au bâti. Le choix des matériaux, la qualité de l’isolation, les finitions et autres éléments qui joueront sur le bien-être des occupants devront être observés de près. Prenez également le temps d’observer l’état de la façade, de la toiture et des fondations, afin d’éviter tout investissement qui demanderait des fonds importants dès votre acquisition pour être réhabilité.

Dans de nombreux cas, moins il y aura de travaux de rénovation d’envergure à effectuer, plus votre acquisition promet d’être rentable.

Plus en détails : étude des intérieurs

Les normes de sécurité ne peuvent et ne doivent pas être laissées de côté. Il convient ainsi de s’intéresser de près aux installations d’eau, de gaz et d’électricité. Au même titre, une étape obligatoire lors de la vente d’un immeuble consiste à réaliser une série de tests et vérifications, appelées diagnostics obligatoires. Cette étude est très importante et vous donnera une visibilité claire sur les éventuels travaux à mener pour rendre les lieux sûrs pour les futurs locataires.

Également, il convient lors de cette étape d’observer l’état de la cage d’escalier (ou de l’ascenseur s’il y en a un), afin de vous assurer de son bon état.

Enfin, l’état des murs et des sols devra être analysé de manière approfondie, en ne laissant aucune pièce de l’immeuble de côté. Ce sont bien souvent les plus petites zones de travaux qui engendrent les plus grands frais, car difficiles d’accès. Dans le cas où des travaux s’imposent, n’hésitez pas à le renseigner au moment de l’estimation immeuble pour faire baisser le prix d’achat.

Qui dit gestion locative dit locataires

Dans le cas où vous achèteriez un immeuble où des locataires sont déjà installés, il est primordial de vous intéresser à ces derniers, et de vérifier leur solvabilité. Le vendeur est en effet tenu de vous communiquer un certain nombre de garanties, dont la capacité financière des locataires à assumer les loyers.

Bien qu’il ne soit pas possible de vérifier les comptes bancaires des occupants, la présence d’impayés et de loyers de retard sera un bon indicatif. Dans le cas où le bien en question vous intéresse toujours malgré ce point, vous pourrez répercuter cette situation sur la valeur de la transaction.

Estimer un immeuble de rapport en cherchant ses améliorations potentielles

Dans certains cas, les propriétaires d’immeuble souhaitent vendre leur bien car la vacance locative est trop importante malgré une forte demande dans la zone géographique concernée. Cela s’explique généralement par la taille ou la disposition des lots qui composent l’immeuble en question, qui ne correspondent pas à ce qui est recherché.

Ainsi, n’hésitez pas à vous renseigner au préalable des tendances du marché, afin d’envisager des travaux d’aménagement pour fusionner de petits appartements, ou au contraire diviser des lots trop grands. Si cette action se traduit par une augmentation des frais au moment de l’acquisition, cela pourra cependant vous permettre d’augmenter significativement la rentabilité de l’immeuble, et diminuer de manière drastique la vacance locative qui était jusqu’alors problématique.