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Apport immeuble SCI avec emprunt, comment ça marche ?

Dernière mise à jour : 8 juin 2023


L’apport immeuble SCI avec emprunt, est-ce possible ?

Structure juridique constituée de deux personnes ou plus, une SCI (Société civile Immobilière) permet de gérer un plusieurs biens immobiliers tout en profitant d’avantages variés dont un régime d’imposition plus souple.


Aussi, afin de constituer une SCI et pour augmenter son capital, des apports de différentes natures pourront être effectués durant toute la période d’existence de cette dernière. Pour vous permettre de tout savoir sur ces derniers, voici quelques informations utiles pour différencier un apport en numéraire d’un apport immeuble SCI avec emprunt ou encore un apport en nature d’un apport mixte.


Pour en savoir plus, consultez notre article Financement immeuble


Les différentes formes d’apport dans une SCI


Apport en numéraire


Première forme d’apport dans une société civile immobilière : l’apport en numéraire. Il s’agit ici d'injecter des fonds sous forme d’argent dans la société afin de faire croître son capital. Ce type d’apport sera directement incorporé au capital social de la société et permettra de créer une SCI ou de l’alimenter sous forme de part. Ainsi, en fonction de la valeur injectée par chacun des associés composant une SCI, la quote-part équivalente sera attribuée.


D’un point de vue légal, aucun montant minimum ne sera exigé pour constituer un apport en numéraire. Il est donc par extension possible de créer une SCI en constituant comme capital social un budget de 1€.


Apport immeuble sans emprunt


Seconde forme d’apport, appelé apport en nature, concernera l’ajout d’un bien immobilier dans les biens gérés par la SCI. En fonction de la valeur du bien, une quote part équivalente sera attribuée à la personne originalement propriétaire du bien.


Si l’apport en numéraire ne nécessite aucune formalité administrative, l’apport en nature est considéré aux yeux de la loi comme une cession de bien, et demandera par conséquent l’établissement d’un acte notarié faisant état du transfert de droit sur le bien concerné.


Pour déterminer la valeur du bien apporté dans la SCI, il conviendra de se reporter aux prix du marché en fonction du secteur géographique du bien et de ses caractéristiques.


Apport immeuble SCI avec emprunt


Troisième forme d’apport, l’apport d’un bien pour lequel l’emprunt d’achat n’est pas encore totalement remboursé. On appelle ce type d’apport un apport onéreux.


Le fonctionnement est le suivant : un des associés (ou futur associé) d’une SCI souhaite transférer ses droits de gestion au profit d’une SCI. Toutefois, il n’a pour l’heure remboursé que 60% de l’emprunt obtenu au moment de l’achat. Si la valeur du bien ne prend pas en considération les 40% d’emprunt encore à payer, on considérera toutefois qu’il ne transfère pas uniquement le bien, mais l’emprunt qui va avec.


En conséquence, il cède un actif, le bien immobilier, ainsi qu’un passif, l’emprunt. Par conséquent, après établissement de la valeur du bien, on déduit au montant obtenu la somme encore à couvrir pour rembourser le bien. Le résultat obtenu constituera alors la quote part obtenue par l’associé.

Attention, cette méthode n’est pas obligatoire.


Le cédant pourra en effet décider de continuer à assumer l’entière responsabilité du remboursement de l’emprunt, auquel cas sa part sera calculée uniquement sur la valeur du bien au moment de la cession.


Pourquoi effectuer un apport immeuble SCI avec emprunt ?


Le principal avantage d’une SCI réside dans son fonctionnement et dans l’indépendance de la société à l’égard des associés. En outre, il sera ainsi possible pour l’un des associés (actuel ou en devenir) de se soulager du remboursement d’un prêt suite à une difficulté personnelle (perte d’une source de revenus, accident de travail, etc.).


Attention toutefois, effectuer une telle transaction n’est pas une décision à prendre à la légère, et demande au préalable de demander l’accord de la société auprès de laquelle le prêt a été mis en place. Bien sûr, de par son fonctionnement, l’ensemble des associés de la SCI à qui sont cédés le bien et son emprunt devront donner leur accord pour effectuer une telle reprise.


Dans certains cas, il sera en effet possible de voir un bien dont la grande majorité de l’emprunt est encore à assumer, ce qui pourra être décourageant pour une SCI.


Cependant, en fonction de l’intérêt économique du bien, cela pourra s’avérer être particulièrement intéressant, puisque l’ensemble des bénéfices générés par le bien alors acquis sera réparti entre les associés, et le prêt sera assumé par le capital social de la SCI concernée.

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