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Il est de notoriété publique qu’investir dans l’immobilier nécessite de disposer au préalable d’une certaine quantité d’économies, afin de la présenter comme apport personnel pour obtenir le soutien financier d’un organisme de prêt. Si cela reste vrai dans la grande majorité des cas, il existe cependant un scénario qui fait exception.
En effet, acheter un immeuble de rapport, c'est-à-dire acheter un immeuble dans l’objectif de mettre l’ensemble des lots qui le composent à la location, pourra motiver l’obtention d’un prêt, et ce, sans apport personnel initial. Explications. Pour en savoir plus, consultez notre article Financement immeuble
Quand acheter un immeuble se fait sans apport
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, acheter un immeuble sans apport personnel est réalisable. En effet, les organismes de prêt sont, dans certaines conditions, conciliants lorsqu’il s’agit d’accepter une demande dans ce genre de cas. La condition est la suivante : trouver un immeuble de rapport mis en vente dans une zone à forte demande locative actuellement occupée par des locataires.
Ce faisant, les loyers présenteront un argument de taille et rassurant auprès de l’organisme de prêt afin de rembourser la somme empruntée, tout en vous permettant de générer des revenus additionnels.
Si cela semble logique et raisonnable sur le plan théorique, il ne s’agit pour autant pas d’une vérité générale. Voici donc quelques astuces pour vous permettre d’acheter un immeuble sans apport.
Emprunt sans apport : 5 conseils pour mettre toutes les chances de votre côté
Astuce n°1 : Faire preuve de sérieux dans la constitution de votre dossier
Il est essentiel de garder en tête qu’une demande de prêt n’est pas sans conséquence. Plus encore, les mauvaises surprises arrivent à tout le monde, et un banquier méfiant n’aura aucun scrupule à vous refuser une demande de prêt, même si vous lui présentez une affaire en or sur un plateau.
Assurez-vous donc de constituer le dossier de demande de prêt le plus rigoureux et complet possible. Ne faites l’impasse sur aucun document essentiel, comme par exemple :
Vos relevés bancaires (votre manière de dépenser vos revenus sera analysée et observée de prêt, il convient donc de pouvoir prouver que vous êtes une personne sérieuse, capable de gérer son argent) ;
La prise en compte du “reste à vivre” (cette donnée est particulièrement importante, puisqu’elle assurera au banquier qu’une fois les mensualités payées, il vous restera suffisamment d’argent pour vivre dignement. D’ordre général, le reste à vivre moyen est situé entre 700 et 1000€ par adulte, auquel s’ajoutent entre 300 et 500€ par enfant à charge) ;
Signaler l'existence d’une épargne de sécurité (même si votre épargne ne permet pas de constituer un apport personnel, elle doit au minimum prendre la forme d’une épargne de précaution).
Astuce n°2 : Réfléchir au meilleur emplacement pour votre investissement
Maintenant que vous avez pu prouver vos capacités à gérer vos revenus, il convient de mettre en avant la raison pour laquelle cet emprunt devrait être validé. Pour cela, constituez un dossier d’étude qui renseigne la demande locative dans la zone géographique de l’immeuble à acheter. Indiquez ainsi la présence d’écoles supérieures et universités, celle de parcs et installations sportives, l’activité professionnelle dans cette zone ainsi que le niveau de vie des habitants…
Bref, plus vous saurez montrer les qualités de l’immeuble que vous souhaitez acheter et son environnement, mieux ce sera.
Astuce n°3 : Assurez-vous que les locataires sont de bons payeurs
Bien qu’il ne soit pas possible d’avoir une visibilité sur les comptes des locataires de l’immeuble que vous souhaitez acheter, prenez toutefois le temps de demander au vendeur un historique des paiements des locataires au cours de l’année passée. Retards, loyers non-honorés, durée de location… Bref, toutes ces données sont essentielles.
Astuce n°4 : Prendre en considération le rendement locatif de l’immeuble
Ce point sera le plus complexe, puisqu’il aura un poids déterminant sur la réponse que vous donnera le banquier lors de votre demande. Il s’agit de vous assurer qu’une fois l’ensemble des frais et charges liés à l’immeuble seront payés, vous serez toujours bénéficiaires.
Pour cela, soustrayez à l’ensemble des loyers les charges, assurances, taxes, mensualités de remboursement et les intérêts associés.
Astuce n°5 : Ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre
Dernière astuce : assurez-vous de vous lancer dans une entreprise que vous pouvez gérer. N’essayez pas de partir sur un immeuble composé d’une multitude de lofts et autres lots du genre. Contentez-vous d’un immeuble composé de plusieurs lots de petites tailles, comme des studios à proximité d’un campus étudiant par exemple.
Vous aurez ainsi l’avantage de limiter au maximum la vacance locative, tout en garantissant une visibilité sur vos entrées de revenus. Notons enfin que d’ordre général, plus les appartements sont petits, plus le prix au m² est élevé, ce qui permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement.