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Comptant parmi les investissements immobiliers les plus rentables, les immeubles de location, également appelés immeubles de rapport, nécessitent une réflexion avancée et des préparatifs minutieux pour profiter d’un achat idéal. En effet, la somme investie, particulièrement importante en comparaison à celle requise pour acheter un lot unique (en tant que résidence principale ou pour le mettre en location), ne doit en aucun cas être source d’une perte financière. Dans ce but, quelques erreurs sont à éviter à tout prix.
Ainsi, afin de vous permettre d’acheter un immeuble de rapport et en faire un investissement bénéfique, voici les points à garder à l’esprit tout au long de votre processus d’achat.
Pour en savoir plus consultez notre article Achat immeuble conseil
Première erreur : Sous estimer la préparation
Acheter un immeuble de rapport ne se résume pas seulement à investir son argent pour accroître son capital immobilier. En effet, il s’agit d’un investissement important, qui peut rapidement tourner au désastre si le mauvais bien a été acquis.
Plus encore, un grand nombre de variables entrent en jeu lorsqu’il sera question de gérer l’immeuble et ses locataires : suivi des loyers, mise en place des baux, entretien du bâti, rénovations des différents lots, choix des locataires… Il est ainsi primordial de prendre le temps, avant même de commencer à chercher un bien en vente, de se renseigner sur l’ensemble des missions et engagements que vous devrez tenir en tant que propriétaire d’un immeuble.
Une fois ses recherches effectuées, il convient de vous placer dans la peau d’un locataire type à la recherche d’un appartement dans une zone donnée, afin de trouver l’immeuble qui s'adapte le mieux.
Plus votre futur bien sera à même de correspondre aux besoins des locataires potentiels, plus vous aurez de chance de diminuer la vacance locative, et donc de vous assurer une rentabilité élevée.
Seconde erreur : Faire son choix en fonction des mauvais critères
Contrairement à ce que l’on pourra lire ci et là sur internet, certains critères ne doivent pas être placés dans la balance pour orienter votre choix lorsqu’il s’agit d’acheter un immeuble pour location. En effet, la ristourne fiscale ou un immeuble entièrement rénové, voire fraîchement construit, ne sont que des critères secondaires, à prendre en compte comme des bonus.
Ainsi, 3 critères fondamentaux sont à garder à l’esprit pour choisir l’immeuble de rapport à acheter idéal :
L’emplacement géographique (la ville est importante, certes, mais également le quartier et les environs de l’immeuble). Il est important que le quartier soit vivant et que tout ce qui sera recherché par les locataires dans leur quotidien soit à disposition, comme une supérette, les transports en commun, des écoles… ;
L’attractivité locative du bien (il faut que la demande dans la zone géographique soit élevée, et que l’objet de votre achat corresponde à ce qui est recherché. Prenez donc en compte l’âge moyen des personnes à la recherche d’une location dans la zone géographique ainsi que le type de bien le plus demandé);
L’état global de l’immeuble (ici, il ne faut pas confondre immeuble en bon état et immeuble rénové. C’est l’état de la façade, de la charpente, de l’installation électrique et des tuyauteries ainsi que les fondations qu’il faudra observer de près. Les rénovations additionnelles pourront être incluses dans votre budget de départ pour améliorer le confort des occupants et vous assurer de la qualité du produit que vous allez proposer sur le marché).
Troisième erreur : Mal calculer les frais de départ
Il est important de réaliser une simulation des frais de départ lorsque vous souhaitez acheter un immeuble de rapport. En effet, on oublie trop souvent de compter dans l’enveloppe initiale les frais de rénovation, les frais de dossier, les frais d’agence, les frais de notaire, …
Bref, prenez le temps de calculer l’ensemble de sorties d’argent, en vous assurant d’avoir demandé plusieurs devis en fonction de chaque tâche à accomplir. Afin d’éviter toute mauvaise surprise, n’hésitez pas à ajouter une marge de manœuvre avant de demander votre prêt.
Quatrième erreur : Précipiter les choses
Acheter un immeuble pour location n’est pas quelque chose qui se fait en quelques jours. Cela prend généralement plusieurs mois. Assurez-vous donc de respecter le temps nécessaire à chaque étape pour ne pas avoir de mauvaises surprises plus tard.
Parmi les étapes trop souvent laissées de côté, l’analyse psychologique du vendeur. Mieux vous aurez cerné à qui vous avez affaire, meilleure sera la transaction et votre possibilité de rentabiliser votre acquisition.
Cinquième erreur : Ne pas considérer les locataires dans l’équation
Deux scénarii existent lorsqu’il est question d’acheter un immeuble de rapport : le bien est vide, ou il est occupé (même partiellement). Dans les deux cas, il est important de prendre en considération les locataires. En effet, ce sont eux qui vous assureront de rentabiliser votre investissement. Ainsi, dans le cas où le bien serait déjà occupé, demandez un historique de paiement des loyers au vendeur.
Dans le cas où il est vide au moment de l’achat, vérifiez bien les antécédents des futurs locataires, en demandant des preuves de leur solvabilité et de leur sérieux.