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Considéré par les spécialistes comme la perle rare de l’investissement immobilier, l’immeuble de rapport Île-de-France est très peu connu du grand public. Si historiquement son existence remonte au XVIIIe siècle, il est aujourd’hui en plein essor, pour le plus grand plaisir des investisseurs à la recherche du rendement locatif le plus élevé. Mais dans les faits, quels sont réellement les avantages et inconvénients liés à l’acquisition de ce type de bien ? Plus encore, en considérant l’état actuel du marché immobilier en France et plus précisément en Île-de-France, est-ce réellement judicieux de s’intéresser à l’immeuble de rapport Île-de-France ? Toutes les réponses ici. Pour en savoir plus consultez notre article Comment acheter un immeuble ?
Des avantages de taille qui font tout le charme des immeubles de rapport
On le sait, le marché immobilier est des plus tendus actuellement, et ce depuis quelques années. De plus en plus de particuliers s’intéressent à cette méthode d’investissement et à la constitution de patrimoine immobilier. L'intérêt porté aux marchés immobiliers est tel que les voies se bouchent, et que seuls les investisseurs les plus vifs et agressifs arrivent encore à tirer leur épingle du jeu.
Pourtant, pareil au célèbre village d’irrésistibles gaulois, l’un des secteurs de l’immobilier reste encore très peu considéré par les investisseurs de la nouvelle vague : les immeubles de rapport. Jugé par certains comme trop coûteux, critiqué par d’autres comme chronophage dans sa gestion… La réalité est pourtant bien différente, et c’est l’ignorance qui met des étiquettes sur le marché immobilier le plus juteux, pour le plus grand plaisir des connaisseurs. Peu de concurrence, la possibilité d’engager de réelles négociations avec le vendeur, une marge de rentabilité souvent sous-évaluée, une variété de projets pouvant mêler habitations et commerce… Bref, l’immeuble de rapport Île de France est, et de loin, l’une des branches les plus passionnantes de l’immobilier locatif.
Outre cet aspect motivant de l’investissement immobilier, l’acquisition d’un immeuble de rapport est, en comparaison à l’achat de biens isolés, beaucoup plus simple et ses démarches sont facilitées. En effet, l’ensemble du processus administratif lié à l’achat d’un bien immobilier (recherche et visites, négociations, mise à l’écrit des promesses et conditions d’achat, échanges variés avec la banque, actes notariés divers…) est divisé autant de fois que le bien compte de lots. Ainsi, pour un investisseur souhaitant acheter plusieurs appartements, le plus simple est encore de se diriger vers ce type de bien.
Enfin, les investisseurs aguerris le savent, ce qui donne à l’immeuble locatif tout son intérêt, c’est le potentiel de rentabilité d’un bien comme un immeuble de rapport. En effet, à condition de savoir prendre son mal en patience, il sera possible d’acheter un immeuble dans sa globalité, d’effectuer quelques travaux de rénovation et de réaménagement des espaces si besoin est, puis après quelque temps, revendre le bien à la découpe. Cette méthode, bien que risquée, présente un potentiel insoupçonné, pouvant permettre de maximiser la valeur de son bien et atteindre jusqu’à 20% de plus sur le montant total une fois tous les lots vendus.
Un secteur immobilier qui vient avec son lot de risques
Si l’immeuble de rapport ne manque pas de charme pour les investisseurs les plus visionnaires, il n’en reste pas moins un investissement qui présente des risques importants, qui doivent être pesés avant tout achat.
Parmi ces risques, on pourra par exemple citer la difficulté à trouver un acheteur dans certains cas, en particulier si vous êtes pris par le temps. Par exemple, dans le cas où vous souhaiteriez vous débarrasser d’un immeuble de rapport dans un délai minimal, il faudra parfois baisser le prix grandement pour attirer l'œil d’un potentiel acheteur, ce qui peut avoir des conséquences désastreuses sur vos finances.
Aussi, il est important de préciser que si rassembler tous ses œufs dans le même panier est intéressant sur le plan administratif et pour la gestion des locataires, cela devient vite problématique si un élément extérieur vient troubler le confort de vos habitants. Par exemple, l’ouverture d’un restaurant, d’une boîte de nuit ou la présence récurrente de délinquants dans la rue de l’immeuble aura un impact direct sur vos loyers. Il est donc essentiel, pour éviter une telle situation, de bien se renseigner auprès de la mairie sur les futurs projets d’aménagement, ainsi que de vous rendre sur place régulièrement avant l’achat pour attester de la qualité de vie du secteur proche de votre future acquisition.