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10 appartements séparés VS 1 immeuble de rapport 10 appartements : que choisir ?

Dernière mise à jour : 8 juin 2023


Immeuble de rapport 10 appartements : cela vaut-il le coup ?


Devenir un investisseur immobilier à part entière n’est pas un processus qui répond à une méthodologie unique et limitée. En effet, chaque parcours se différencie des autres et ne doit en aucun cas être apparenté à une vision fermée de l’immobilier. Ainsi, si l’objectif à atteindre peut être partagé par beaucoup, la méthode pour y arriver pourra varier d’un individu à un autre.


Mais alors, lorsque la rentabilité s’inscrit comme le but ultime, quel choix opérer durant son parcours d’investisseur, et comment considérer les différentes pistes qui s’offrent à vous pour faire les meilleurs choix ? Prenons par exemple les immeubles de rapport 10 appartements. Est-ce comparable à 10 appartements séparés ? La réponse ici.


Pour en savoir plus, consultez notre article Stratégie immobilier


Ce qu’un immeuble de rapport 10 appartements a à offrir


La première chose à noter lorsque l’on s’intéresse aux immeubles de rapport en matière d’investissement immobilier, c’est qu’il s’agit d’un investissement conséquent, qui, contrairement à 10 appartements indépendants les uns des autres, devra être acheté lors d’une seule et même transaction. Il s’agit ainsi d’un investissement qui n’est pas à la portée de toutes les bourses, mais qui offre pourtant un potentiel unique sur le plan de la rentabilité. Diminution considérable du prix du m², en comparaison aux autres types de biens, sécurité d’entrée de revenus grâce au fait que la vacance locative arrive rarement sur l’ensemble des lots de l’immeuble, simplicité de gestion dûe à l’adresse unique de l’ensemble des biens qui composent l’immeuble de rapport, transaction unique qui simplifie les démarches administratives et réduit les frais de notaire… Vous l’aurez compris, acheter un immeuble de rapport 10 appartements s’impose comme une opportunité unique pour un investisseur, à condition de faire le bon choix d’investissement, et d’anticiper l’ensemble des actions à mener pour rentabiliser son bien, aussi bien à court qu’à long terme.


Une gestion locative d’un nouveau genre


Pour un investisseur qui serait jusqu’alors habitué à la gestion locative d’un ou plusieurs appartements, il est important de noter que la gestion d’un immeuble de rapport n’est en rien comparable. En effet, il s’agit d’une activité qui demande beaucoup de temps, ainsi que des compétences uniques d’organisation.


Aussi, en tant que propriétaire d’un immeuble de rapport, vous vous devez d’entretenir l’immeuble dans son intégralité, c’est à dire effectuer les travaux d’entretien qui s'imposent pour assurer le confort et la sécurité des locataires.


Ses travaux pourront dans certains cas être assez imposants, comme un ravalement de façade, une intervention sur la toiture ou sur les fondations de l’immeuble. Il s’agit d’un bien immobilier qui demande donc d’avoir un carnet d’adresses plus fourni que lors de la propriété d’appartements isolés.


Notons enfin qu’il sera possible de confier la gestion de votre immeuble de rapport 10 appartements à un spécialiste de ce type de mission, qui pourra ainsi gérer les locataires, assurer la perception des loyers ou encore effectuer les recherches pour de nouveaux locataires. Cette décision devra dans certains cas s’imposer, notamment si vous remarquez que vous ne pouvez pas accorder assez de temps à la gestion de votre bien, ou si ce dernier est situé à une trop grande distance de votre lieu de résidence.


Une plus value à la revente fortement envisageable


Acheter un immeuble de rapport 10 appartements ancien, c’est se donner la chance de rénover l’immeuble dans son ensemble, ainsi que lot par lot. Il s’agit en effet d’une opportunité unique pour augmenter progressivement la valeur du bien, et profiter au moment de vendre ledit bien d’une hausse significative de la valeur de son bien.


Plus encore, il sera possible de considérer une vente fragmentée du bien, c'est-à-dire en vendant les appartements au cas par cas plutôt que l’immeuble dans son intégralité, et ainsi maximiser le prix du m² en fonction de chaque appartement. Ce faisant, alors que vous aviez acheté l’immeuble à un prix réduit du fait de son ancienneté, des travaux à y mener et de la nature du bien, vous pouvez désormais viser une vente au niveau de la valeur du marché, voire au dessus, en trouvant des acheteurs intéressés par les appartements seuls plutôt que par l’immeuble dans son intégralité.


Le marché des investisseurs en immeuble de rapport est assez faible comparé à celui des appartements seuls, qu’il s’agisse d’en faire un bien à vocation locative ou encore une résidence principale. Il sera ainsi nécessaire, en fonction de votre projet au moment de la vente, de le prendre en considération lors des rénovations et aménagements d’espaces.


En effet, la demande locative est rarement la même que la demande d’achat, c’est pourquoi il sera nécessaire de prendre ces notions en considération lors de vos prises de décisions pour maximiser autant que possible la rentabilité de votre investissement.


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