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L’investissement immobilier, et plus particulièrement l’investissement dans un immeuble de rapport, nécessite au préalable de mûrement réfléchir aux différentes opportunités qui s’offrent à vous et à leurs conséquences sur votre gestion et la rentabilité qu’il sera possible d’atteindre.
En effet, en fonction des objectifs que vous souhaitez atteindre, certaines situations seront plus propices que d’autres. L’un des critères les plus importants à prendre en compte avant d’acheter un immeuble locatif se rapporte à la présence souhaitée ou non de locataire dans votre future acquisition. Ainsi, afin de vous permettre de faire un choix éclairé en la matière, voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter un immeuble de rapport déjà loué.
Pour en savoir plus consultez notre article Gestion d’immeubles locatifs
Acheter un immeuble de rapport déjà loué pour gommer les incertitudes
En tant qu’investisseur, un immeuble de rapport présente un énorme potentiel de rentabilité, encore faut-il être en mesure de financer un tel projet. En effet, si le prix reporté au m² est au plus bas lorsque l’on compare un immeuble de rapport à d’autres types de bien, force est de constater que le prix d’achat peut parfois être dissuasif.
Pourtant, acheter un immeuble de rapport déjà loué offre un avantage de taille sur ce point. En effet, le nombre de locataires, et intrinsèquement le nombre de loyers et leurs montants, est déjà connu, ce qui permet de calculer avant même l’achat quel sera votre retour sur investissement dès le premier mois.
Cette entrée d’argent, en plus de vous permettre de vous projeter sur le court, moyen ou long terme, vient rassurer votre banquier au moment de la demande de prêt. Il s’agit donc d’un investissement rassurant, qui permet de gommer rapidement les incertitudes et zones d’ombres habituellement associées à l’investissement locatif.
Inconvénients et points à vérifier avant d’acheter un immeuble de rapport déjà loué
Si acheter un immeuble de rapport déjà loué présente des avantages certains, il n’en reste pas moins investissement qui vient avec quelques inconvénients. Toutefois, il sera possible de limiter considérablement ces derniers en mettant un point d’honneur à prendre en considération certains éléments clés au moment de la vente.
Nature des baux en cours
Le premier point d’intérêt concerne les baux actuellement en cours. En effet, en achetant loué, vous n’avez pas droit de regard sur les locataires, ni sur les contrats de location convenus avec le précédent bailleur. Il est donc fortement conseillé de demander de consulter ces contrats, afin de vous assurer que vous ne vous engagez pas sur une pente glissante dès le début de votre gestion.
Prenez ainsi le temps de vérifier les conditions de location (meublée ou non meublée), ainsi que le montant des loyers pour vérifier leur concordance avec le marché locatif actuellement pratiqué dans la zone géographique de l’immeuble à acheter.
Des rénovations et aménagements d’espace contrariés
Si vous misiez sur des rénovations et divisions de lots pour accroître la valeur locative de votre acquisition, acheter un immeuble de rapport meublé déjà loué n’est pas la meilleure idée. En effet, les appartements qui composent l’objet de la vente étant déjà occupés, vous ne pourrez pas effectuer de travaux dans l’immédiat (sauf si la situation l’exige).
Considérez cette situation comme l’opportunité d’étaler les dépenses liées à votre achat, et le moyen idéal de faire des économies au moment de l’acquisition.
Prendre en considération ce qui est réellement acheté
Il arrive régulièrement qu’un vendeur d’immeuble de rapport déjà loué souhaite au moment de la vente se débarrasser au passage des meubles présents dans les lots loués comme meublés. Si cela n’est pas problématique pour l’acquéreur et permet bien souvent de faire des économies, il est important de préciser que lesdits meubles doivent faire l’objet d’une valorisation différenciée, et ne doivent en aucun cas être compris dans le montant de la vente de l’immeuble de rapport.
En effet, les frais de notaire étant calculés sur le montant de la transaction à vide, la présence de meubles viendrait augmenter vos frais car considérée comme faisant partie de l’édifice.
Peut-on améliorer la rentabilité d’un immeuble de rapport déjà loué ?
Si acheter un immeuble de rapport déjà loué empêche d’effectuer des travaux pour augmenter la valeur locative du bien et par là sa rentabilité, rassurez-vous, cette situation n’est que temporaire.
En effet, il suffira d’attendre qu’un locataire qui les lieux pour effectuer les travaux désirés, ou bien mener des améliorations qui demandent peu de temps d’intervention, mais qui pourront être rentabilisées plus tard.
Profitez ainsi de la présence des locataires au moment de l’achat pour commencer à constituer l’enveloppe qui sera nécessaire pour réaliser les travaux de rénovation souhaités, et ainsi augmenter le montant des loyers lors de l’arrivée du prochain locataire.